1. Uvod
Prema članku 58. Zakona o porezu na dohodak (u nastavku teksta: Zakon) dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra se dohodak što ga porezni obveznik ostvari od otuđenja nekretnina. Otuđenjem nekretnina smatra se prodaja, zamjena i drugi prijenos vlasništva (npr. darovanje, nasljeđivanje i dr.). Također, otuđenjem se smatra i unos nekretnina u trgovačko društvo kao osnivački ulog (temeljni kapital) društva.
Dohodak od otuđenja nekretnina oporezuje se ako je:
1. nekretnina otuđena nakon dvije godine od dana nabave i/ili
2. otuđeno više od tri nekretnine iste vrste u razdoblju od pet godina od dana stjecanja nekretnine odnosno u razdoblju od pet godina od dana kada su stečene nekretnine osposobljene za uporabu u slučaju izgradnje, rekonstrukcije ili promjene oblika i namjene.
Dakle, fizička osoba koja otuđi nekretninu dužna je platiti porez na dohodak kada ostvari dohodak jer je pri otuđenju nekretnine ostvarila vrijednost višu od nabavne vrijednosti i:
- nekretninu je otuđila prije proteka dvije godine od dana nabave te nekretnine i/ili
- otuđila više od tri nekretnine iste vrste u razdoblju pet godina od dana stjecanja nekretnine
Dohodak od otuđenja nekretnina smatra se konačnim dohotkom pa porezni obveznik po toj osnovi ne može podnijeti godišnju poreznu prijavu niti isti ulazi u godišnji obračun te ne može iskoristiti pravo na neiskorišten osobni odbitak.

2. Otuđenje nekretnine prije proteka dvije godine od dana nabave te nekretnine
Sukladno članku 58. st. 2. Zakona o porezu na dohodak, ako je nekretnina stečena i otuđena u roku dvije godine od dana njezine nabave odnosno od dana kada je nekretnina osposobljena za uporabu, ukoliko je nekretnina izgrađena, rekonstruirana ili je promijenila oblik i namjenu otuđitelju se utvrđuje dohodak od imovine i imovinskih prava. U tom slučaju dohodak jest razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine koja se otuđuje i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda. Pritom se troškovi ulaganja za koje porezni obveznik posjeduje vjerodostojne isprave te troškovi otuđenja mogu odbiti kao izdaci.

2.1. Priznati troškovi
Prilikom utvrđivanja dohotka od otuđenja nekretnine koja je stečena i otuđena u roku dvije godine od dana njezine nabave odbijaju se troškovi vezani za otuđenje kao i troškovi ulaganja (izgradnje, adaptacije ili nadogradnje) i to temeljem vjerodostojne dokumentacije od trenutka kada je nastao izdataka do trenutka kada je ostvaren primitak po osnovi otuđenja te nekretnine odnosno od dana nabave nekretnine do dana otuđenja iste.
U slučaju otuđenja dijela nekretnine, odnosno otuđenja samo jednog stana, jednog poslovnog prostora ili drugog dijela zgrade (garaže ili spremišta i sl.), tada se u izdatke priznaje samo razmjerni dio ukupnih troškova izgradnje/ulaganja nekretnine.
Navedeno potvrđuje i mišljenje Porezne uprave KLASA: 410-20/10-01/50, URBROJ: 513-07-21-01/12-2 od 30. siječnja 2012.) čiji dio djelomično navodimo u nastavku:
„… Slijedom navedenog razvidno je da se izdatkom pri utvrđivanju dohotka od otuđenja nekretnine smatra nabavna vrijednost uvećana za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda, te troškovi otuđenja. Također, ako je nekretnina izgrađena u vlastitoj reži¬ji nabavnu vrijednost čini stvarni izdatak, odnosno cijena izgradnje prema vjerodostojnoj dokumentaciji, a ako nema isprava o nabavi nabavna vrijednost utvrđuje se procjenom, te se usklađuje sa rastom proizvođačkih cijena od trenutka kad je nastao izdatak do trenutka kad je ostvaren primitak po osnovi otuđenja te nekretnine. Također ako se prodaje samo jedan stan, odnosno jedan dio novoizgrađene nekretnine, tada se u izdatke priznaje samo razmjerni dio ukupnih troškova izgradnje nekretnine. U slučaju izgradnje nekretnine u vlastitoj režiji dan nabave sukladno poreznim propisima smatra se dan kad je izgrađena nekretnina osposobljena za upotrebu, te za potrebe oporezivanja nije od važnosti drugi podatak – datum diobe, etažiranja i sl…“.
Također se mogu odbiti gubici od otuđenja nekretnina i to samo od dohotka od otuđenja nekretnina koji je ostvaren u istoj kalendarskoj godini. Gubici od otuđenja nekretnina iskazuju se najviše do visine porezne osnovice. Porezni obveznici koji ostvare gubitke od otuđenja nekretnina, radi priznavanja istih, trebaju Poreznoj upravi podnijeti godišnje izvješće u kojem će iskazati ukupno ostvaren iznos dohotka te ukupno ostvaren iznos gubitaka na zadnji dan godine za koju se izvješće podnosi. Izvješće se podnosi u roku od 15 dana od dana isteka godine za koju se izvješće podnosi.

2.2. Dan nabave nekretnine
Danom nabave nekretnine smatra se nadnevak kupoprodajnog ugovora, odnosno dan kada je nekretnina osposobljena za uporabu, ukoliko je nekretnina izgrađena u vlastitoj režiji, rekonstruirana ili je promijenila oblik i namjenu. Ta okolnost se dokazuje vjerodostojnim ispravama, kao što je prijava prebivališta odnosno boravišta poreznog obveznika ili uzdržavanog člana obitelji na adresi nekretnine, utrošci struje i vode, računi za grijanje i dr.
Napominje se da radi dokazivanja da se radi o nekretnini koja je služila za stanovanje poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima njegove uže obitelji iz članka 14. stavaka 4. i 5. Zakona, porezni obveznik je dužan dokazati činjenicu stalnog stanovanja, pri čemu se prijava prebivališta na adresi nekretnine ne smatra dovoljnim dokazom. Mjerodavnim dokazom činjenice stalnog stanovanja smatraju se vjerodostojne isprave (računi, obračuni i drugo) i podaci od drugih osoba koje raspolažu s podacima o korištenju dijelova infrastrukture sukladno članku 68. Pravilnika o porezu na dohodak.
Poreznim propisima nije izričito definirano što se podrazumijeva pod „stalnim stanovanjem“.
Međutim, pod istim se podrazumijeva da je nekretnina koja se otuđuje kupljena s očitom namjerom da se koristi u svrhu stalnog stanovanja u kontinuitetu kroz određeni vremenski period. Naime, samo formalno prijavljivanje prebivališta na adresi predmetne nekretnine koja se otuđuje nije dovoljno već je potrebno u porezne svrhe dokazati da se u predmetnoj nekretnini stvarno stanuje predočenjem dokaznih isprava, kao što su računi za potrošnju vode, struje i plina. Sukladno članku 68. Pravilnika o porezu na dohodak, mjerodavnim dokazom činjenice stalnog stanovanja smatraju se vjerodostojne isprave (računi, obračuni i drugo) i podaci od drugih osoba koje raspolažu s podacima o korištenju dijelova infrastrukture.

2.3. Utvrđivanje nabavne vrijednosti
Kako bi utvrdila osnovica za obračun poreza na dohodak od otuđenja Porezna uprava treba utvrditi nabavnu vrijednost nekretnine te je uvećati za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda. Stopu promjene proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda i pregled proizvođačkih cijena industrije na domaćem tržištu objavljuje Državni zavod za statistiku u Narodnim novinama svaki mjesec u odnosu na prethodni mjesec. Da bi se utvrdila porezna obveza, Porezna uprava prvotno utvrđuje rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda u razdoblju od datuma nabave nekretnine i datuma kada je nekretnina otuđena.
Ako nije bilo rasta proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda od dana stjecanja do dana otuđenja određene nekretnine, odnosno ako se utvrdi pad vrijednosti od dana stjecanja do dana otuđenja, u tom slučaju se ne uvećava nabavna cijena te nekretnine za taj rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda, budući da bi se nabavna vrijednost te nekretnine umanjila.
U slučaju otuđenja nekretnine izgrađene u vlastitoj režiji, rekonstruirane nekretnine i nekretnine koja je promijenila oblik i namjenu nabavnu vrijednost čini stvarni izdatak, odnosno cijena izgradnje odnosno ulaganja prema vjerodostojnoj dokumentaciji. Međutim, ako ne postoje isprave o nabavi, nabavna vrijednost utvrđuje se procjenom te se usklađuje s rastom proizvođačkih cijena od trenutka kad je nastao izdatak do trenutka kada je ostvaren primitak po osnovi otuđenja te nekretnine.
Sukladno mišljenju Porezne uprave KLASA: 410-01/23-01/1055, URBROJ: 513-07-21-01/24-4 od 2. prosinca 2024. priznaje se primjena etalonske cijene građenja u slučaju izgradnje nekretnine u vlastitoj režiji kako bi se utvrdili stvarni troškovi izgradnje nekretnine odnosno kako bi se utvrdila nabavna vrijednost nekretnine. Iz mišljenja se izdvaja sljedeće: „…u nedostatku vjerodostojne dokumentacije, primjena etalonske cijene predstavlja najobjektivniji element utvrđivanja stvarnih troškova izgradnje u postupcima utvrđivanja dohotka od otuđenja što potvrđuje i sudska praksa. Također napominjemo da je etalonskoj cijeni građenja treba dodati i nabavnu vrijednost zemljišta…“.

2.4. Utvrđivanje poreza
Prema propisanim odredbama dohodak od otuđenja nekretnina ne utvrđuje se pa stoga ni ne oporezuje ukoliko je nekretnina otuđena nakon dvije godine od dana njezinog stjecanja.
Sukladno članku 58. st. 4. Zakona dohodak od otuđenja nekretnina ne oporezuje se, bez obzira po kojoj se osnovi ostvaruje, u slučaju ako je:



Međutim, propisano izuzeće od oporezivanja između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji i drugih uzdržavanih članova, između razvedenih bračnih drugova ako je otuđenje u neposrednoj svezi s razvodom braka, te ako je otuđenje u neposrednoj vezi s nasljeđivanjem nekretnina i imovinskih prava, ne odnosi na slučaj kada porezni obveznik stečene nekretnine otuđi u izmijenjenom obliku ovisno o njihovim obilježjima i namjenama, odnosno kada je očita namjera poreznog obveznika za stjecanjem prihoda.

Primjerice, u situaciji kada porezni obveznik naslijedi zemljište (za slučaj nasljeđivanja propisano je izuzeće od oporezivanja) na kojem potom izgradi četiri apartmana koja otuđi u roku od pet godina ne bi se primjenjivalo propisano izuzeće od oporezivanja već bi opisana situacija bila oporeziva porezom na dohodak od otuđenja nekretnina budući da je naslijeđena nekretnina izmijenjena ovisno o obilježjima i namjeni.
Time se od 1. siječnja 2025. oporezivanjem obuhvatilo sve one građane koji primjerice tako stečenu nekretninu preurede s ciljem njezine daljnje preprodaje, a sve kako bi se ostvarila zarada, što se može smatrati poslovnim ulaganjem pa je samim time nužno njezino oporezivanje.
Što se tiče primjene izuzeća od oporezivanja otuđenja nekretnina koja se izvlašćuju na temelju posebnog zakona, mišljenjem Porezne uprave KLASA: 410-01/22-01/1206 URBROJ: 513-07-21-01/22-2 od 15. studenog 2022. dano je tumačenje u slučaju kada se nekretnina izvlašćuje na temelju Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade (koji se smatra posebnim zakonom) pri čemu ističemo sljedeće: „…nekretnina koja se izvlašćuje u interesu Republike Hrvatske te je vlasniku nekretnine doneseno rješenje o izvlašćenju, a ista se otuđuje u roku kraćem od dvije godine od dana nabave, dohodak od otuđenja te nekretnine se ne oporezuje.“
Porez na dohodak se utvrđuje primjenom stope od 24% na utvrđenu poreznu osnovicu. Porez na dohodak od otuđenja nekretnina plaćaju porezni obveznici prema rješenju Porezne uprave jednokratno na pojedinačno ostvareni primitak, i to u roku od 15 dana od dana primitka rješenja Porezne uprave o utvrđenom porezu na dohodak.

2.5. Otuđenje nekretnine stečene darovanjem
Ako je nekretnina stečena darovanjem i otuđena u roku od dvije godine od dana njezine nabave od strane darovatelja, otuđitelju se utvrđuje dohodak od imovine na propisani način. U slučaju stjecanja nekretnine darovanjem, danom nabave nekretnine smatra se dan nabave darovatelja, a nabavnu vrijednost čini tržišna vrijednost u trenutku nabave.
Dohodak čini razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine koje se otuđuje i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda. Troškovi ulaganja za koje porezni obveznik posjeduje vjerodostojne isprave te troškovi otuđenja mogu se odbiti kao izdaci.
Porez na dohodak od otuđenja nekretnina utvrđuje se primjenom stope od 24% na poreznu osnovicu te se plaća prema rješenju Porezne uprave u roku od 15 dana od dana primitka rješenja i to jednokratno na pojedinačno ostvareni primitak.

3. Otuđenje više od tri nekretnine iste vrste u razdoblju od pet godina
Dohodak od otuđenja nekretnine iz članka 58. st. 3. Zakona utvrđuje se ukoliko je otuđeno (prodaja, zamjena i drugi prijenos) više od tri nekretnine iste vrste u razdoblju od pet godina od dana stjecanja nekretnine odnosno u razdoblju od pet godina od dana kada su stečene nekretnine osposobljene za uporabu u slučaju izgradnje, rekonstrukcije ili promjene oblika i namjene. Ako se otuđuje zgrada s više stanova ili poslovnih prostora ili građevinsko zemljište ili više zemljišnih čestica, jednom nekretninom smatra se svaki stan, poslovni prostor, gradilište ili zemljišna čestica.

3.1. Utvrđivanje dohotka i dan nabave
Otuđitelju više od tri nekretnine iste vrste se utvrđuje se dohodak koji čini razliku između ukupnog iznosa primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnina koji se otuđuju u razdoblju od pet godina i njihove nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda te za troškove ulaganja i otuđenja za koje porezni obveznik posjeduje vjerodostojne isprave.
Dohodak po osnovi otuđenja više o tri nekretnine iste vrste u razdoblju od pet godina utvrđuje se u razdoblju kada je otuđena četvrta nekretnina tj. u poreznom razdoblju kada je porezna obveza nastupila, i to od primitka koje je porezni obveznik ostvario od otuđenja svih istovrsnih nekretnina unutar razdoblja od pet godina.
Danom nabave nekretnine smatra se datum stjecanja datum kupoprodajnog ugovora, darovnog ugovora ili drugog dokumenta o stjecanju vlasništva. Kad je riječ o nekretnini koju je porezni obveznik gradio u vlastitoj režiji odnosno u slučaju izgradnje, rekonstrukcije ili promjene oblika i namjene danom nabave smatra se datum kad je nekretnina osposobljena za upotrebu.
Tako primjerice, primljena kapara po osnovi prodaje zemljišta u budućnosti, a koja se daje prodavatelju za slučaj odustajanja od kupnje nekretnine, ne smatra se primitkom po osnovi otuđenja više o tri nekretnine iste vrste u razdoblju od pet godina stoga nije ni oporeziva. (mišljenje PU KLASA: 410-01/16-01/246, URBROJ: 513-07-21-01/16-2 od 3. veljače 2016.)

3.1.1. Priznati troškovi
Prilikom utvrđivanja dohotka od otuđenja više od tri nekretnine iste vrste u razdoblju od pet godina od dana stjecanja nekretnine odbijaju se troškovi vezani za otuđenje kao i troškovi ulaganja (izgradnje, adaptacije ili nadogradnje) i to temeljem vjerodostojne dokumentacije od trenutka kada je nastao izdataka do trenutka kada je ostvaren primitak po osnovi otuđenja te nekretnine odnosno od dana nabave nekretnine do dana otuđenja iste za koje porezni obveznik posjeduje vjerodostojne isprave.
Gubici od otuđenja nekretnina mogu se odbiti samo od dohotka od otuđenja nekretnina koji je ostvaren u istoj kalendarskoj godini. Gubici od otuđenja nekretnina iskazuju se najviše do visine porezne osnovice.

3.2. Nekretnine iste vrste
Istovrsnim nekretninama smatraju se istovrsne nekretnine prema obilježjima i namjenama:
- kod zemljišta istovrsne nekretnine su: poljoprivredna zemljišta, građevinska zemljišta, šumska zemljišta i druga zemljišta,
- kod građevina istovrsne nekretnine su: stambene zgrade (stan, kuća, apartman i sl.), poslovne zgrade, druge zgrade i sve drugi dijelovi zgrade (garaže, spremišta i dr.).
Porez se plaća ako se u pet godina otuđe više od tri stana ili više od tri poljoprivredna zemljišta ili više od tri građevinska zemljišta i dr. Pri tome se pri otuđenju zgrada s više stanova ili poslovnih prostora svaki stan odnosno svaki poslovni prostor smatra jednom nekretninom, a kod zemljišta svako se gradilište ili zemljišna čestica smatra jednom nekretninom.
Tako primjerice, ako građanin otuđi tri stana i tri garaže smatrat će se da nije ispunjen uvjet prodaje više od tri nekretnine iste vrste te nema osnove za oporezivanjem tih primitaka. Naime, prema mišljenju Porezne uprave KLASA: 410-01/01-01/927 URBROJ: 513-07/01-2 od 29. listopada 2001. stan i garaža ne smatraju se nekretninom iste vrste jer nemaju istu namjenu te u slučaju iz primjera neće nastati porezna obveza.
S druge strane, prema mišljenju Porezne uprave KLASA: 410-20/05-01/85, URBROJ: 513-07-21-01/06-2 od 21. veljače 2006. prodaja devet zemljišnih čestica koje se nalaze u jednom zemljišnoknjižnom ulošku i predstavljaju jednu cjelinu, a koju prodaje više suvlasnika temeljem jednog kupoprodajnog ugovora, smatra se prodajom devet nekretnina iste vrste.
Pritom je važno istaknuti da se u broj otuđenih nekretnina ne računaju otuđenja po osovi kojih se ne utvrđuje dohodak od imovine i imovinskih prava odnosno otuđenja nekretnina koja se sukladno odredbama Zakona ne oporezuju.

3.3. Utvrđivanje poreza
Propisano je i nekoliko slučajeva kad se otuđene nekretnine ne računaju u porezno relevantan broj odnosno ne oporezuju se i to:
1. ako je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima njegove uže obitelji
2. ako se nekretnine izvlašćuju na temelju posebnog zakona
3. ako se otuđuju zemljišta čija je pojedinačna površina do 250 m2, a ukupno do 1000 m2.
4. ako je otuđenje izvršeno između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji i drugih članova uže obitelji, te između razvedenih bračnih drugova ako je otuđenje u neposrednoj svezi s razvodom braka,
5. ako je otuđenje u neposrednoj vezi s nasljeđivanjem nekretnina.
Izuzeće od oporezivanja se ne odnosi na one nekretnine koje su stečene između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji i drugih članova uže obitelji te između razvedenih bračnih drugova ili je u neposrednoj vezi s nasljeđivanjem, a porezni obveznik tako stečene nekretnine otuđi u izmijenjenom obliku od stečenog ovisno o njihovim obilježjima i namjenama.

Podsjećamo da se od 1. siječnja 2025. primjenjuju ista izuzeća za obje vrste dohotka od otuđenja.

Porez na dohodak od otuđenja više od tri nekretnine iste vrste u razdoblju od pet godina od dana stjecanja plaćaju porezni obveznici prema rješenju Porezne uprave jednokratno u roku od 15 dana od dana dostave rješenja Porezne uprave o utvrđenom porezu na dohodak, na ukupno ostvareni primitak od otuđenja nekretnina iste vrste u tom razdoblju, a koje se donosi nakon otuđenja četvrte nekretnine iste vrste. Porez na dohodak se utvrđuje primjenom stope od 24% na utvrđenu poreznu osnovicu. Za svako daljnje otuđenje nekretnine iste vrste u razdoblju od pet godina u kojem je već utvrđen dohodak od otuđenja nekretnina iste vrste, donosi se novo rješenje za tu nekretninu koje se otuđuje. Ranije plaćeni porez na dohodak ovoga članka po osnovi otuđenja nekretnine iste vrste uračunava se u poreznu obvezu.
Ako je na otuđenje nekretnina ranije plaćen porez na dohodak od imovine sukladno članku 58. st. 2. Zakona (otuđenje u roku dvije godine od dana njezine nabave), a naknadno se ispune uvjeti za oporezivanje tog dohotka prema članku 58. st. 3. Zakona (otuđenje više od tri nekretnine iste vrste u razdoblju od pet godina od dana njihove nabave), ranije plaćeni porez na dohodak od imovine uzet će se u obzir pri utvrđivanju poreza na dohodak od otuđenja imovine i imovinskih prava prema članku 58. st. 5. Zakona.

3.4. Otuđenje nekretnine stečene darovanjem
Dohodak od imovine utvrđuje se darovatelju nekretnine, a ne otuđitelju darovane nekretnine, u slučaju kada su nekretnine stečene darovanjem i otuđene u roku od pet godina od dana njihove nabave od strane darovatelja na način opisan od točke 3. do točke 3.3 ovoga članka.

3.5. Otuđenje nekretnine kod dosmrtnog i doživotnog uzdržavanja
Kada je riječ o stjecanju nekretnine u slučaju stjecanja nekretnine kod sklapanja ugovora o doživotnom i ugovora o dosmrtnom uzdržavanju i naknadnoga otuđenja te nekretnine, postoje neke razlike. Osnovna razlika u navedenim ugovorima je trenutak prijenosa nekretnine:
- kod ugovora o doživotnom uzdržavanju – trenutak smrti primatelja uzdržavanja
- kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju – odmah nakon sklapanja ugovora.
Obveznik plaćanja poreza na dohodak od imovine od otuđenja nekretnine je fizička osoba koja prodaje nekretninu. Prema čl. 68. Pravilnika o porezu na dohodak, pri utvrđivanju dohotka od otuđenja nekretnina danom nabave nekretnine smatra se nadnevak kupoprodajnog ugovora. Kako ovdje nije riječ o kupoprodajnom ugovoru, potrebno je utvrditi u kojem trenutku fizička osoba stiče nekretninu kako bi se moglo utvrditi jesu li prošle dvije godine od datuma nabave nekretnine.
S obzirom na oblik i trenutak prijenosa nekretnine Porezna uprava dala je mišljenje o oporezivanju dohotka od otuđenja u slučaju prijenosa nekretnine temeljem ugovora o doživotnom uzdržavanju koje djelomično prenosimo KLASA: 410-20/09-01/11, URBROJ: 513-07-21- 01/09-2, od 26. listopada 2009.
„… Prema članku 579. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine, broj 35/05 i 41/08) ugovo¬rom o doživotnom uzdržavanju obvezuje se jedna stra¬na (davatelj uzdržavanja) da će drugu stranu ili trećega (primatelja uzdržavanja) uzdržavati do njegove smrti, a druga strana izjavljuje da mu daje svu ili dio svoje imo¬vine, s time da je stjecanje stvari i prava odgođeno do trenutka smrti primatelja uzdržavanja.
Slijedom navedenog, porezni obveznici su stekli vlasništvo nekretnine 07. lipnja 2008. temeljem ugovora o doživotnom uzdržavanju, te ako bi isti prodali odnosno otuđili nekretninu u roku od tri godine od dana nabave odnosno stjecanja, porezni obveznici bi ostvarili dohodak od imovine i imovinskih prava po osnovi otuđenja nekretnina.“.

Također, Porezna uprava dala je mišljenje o oporezivanju dohotka od otuđenja u slučaju prijenosa nekretnine temeljem ugovora o dosmrtnom uzdržavanju koje djelomično prenosimo KLASA: 410-01/23-01/1652, URBROJ: 513-07-21- 01-24-3, od 23. kolovoza 2024.
„…Sukladno navedenom, porezni obveznik koji je stekao nekretninu temeljem Ugovora o dosmrtnom uzdržavanju sklopljenog dana 15.7.2022., te istu otuđio s danom 15.10.2023. postaje obveznik poreza na dohodak od imovine po osnovi otuđenja nekretnine ukoliko je ostvaren oporeziv dohodak, budući da je od dana stjecanja nekretnine do dana otuđenja te iste nekretnine proteklo manje od dvije godine, osim u slučaju ako je ta nekretnina služila za stanovanje samom poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima njegove uže obitelji iz članka 14. stavaka 5. i 6. Zakona.“

Naime, ako se nekretnina stječe na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju, danom nabave smatra se nadnevak sklapanja toga ugovora. Prema čl. 586. st. 1. Zakona o obveznim odnosima, ugovorom o dosmrtnom uzdržava¬nju obvezuje se jedna strana (davatelj uzdržavanja) da će drugu stranu ili trećega (primatelja uzdržavanja) uzdržavati do njegove smrti, a druga se strana obvezuje da će mu za života prenijeti svu ili dio svoje imovine. Kada pri utvrđivanju dohotka primitak od otuđenja nekretnina nije prijavljen ili nije prijavljen u tržišnoj svoti, dohodak će utvrditi Porezna uprava prema tržišnim cijenama u mjestu nekretnine (čl. 60. Zakona).

4. Prijava dohotka ostvarenog od otuđenja nekretnina
Prema odredbama članka 87. Zakona o porezu na dohodak porezni obveznik je dužan radi osiguranja podataka potrebnih za utvrđivanje poreza na dohodak od imovine i imovinskih prava prijaviti dohodak od imovine i imovinskih prava ostvaren od otuđenja nekretnina, odnosno dužan je podnijeti prijavu u registar obveznika poreza na dohodak (Obrazac RPO). Prijavu u registar poreznih obveznika otuđitelj nekretnina dužan je podnijeti, ispostavi Porezne uprave nadležnoj prema njegovom prebivalištu ili uobičajenom boravištu, u roku od osam dana od dana otuđenja nekretnina.
Napominje se kako je radi praćenja činjenica bitnih za oporezivanje vezanih za promet nekretnina, Zakonom o porezu na promet nekretnina, propisana obveza javnih bilježnika, sudova i drugih javnopravnih tijela na dostavu isprava Poreznoj upravi na osnovi koje dolazi do prometa nekretnine (ugovor o ortaštvu, ugovor o osnivanju prava građenja i sl.) ili postupaka kojima se stječe ili mijenja vlasništvo nekretnina u zemljišnim knjigama, odnosno u službenim evidencijama i to u roku od 30 dana od dana ovjere isprave, odnosno 15 dana nakon isteka mjeseca u kojem je sudska ili druga odluka postala pravomoćna.
Također, isporučitelj koji na isporuku nekretnine obračunava porez na dodanu vrijednost obvezan je u roku od 30 dana od dana isporuke prijaviti isporuku te nekretnine nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema sjedištu, prebivalištu ili uobičajenom boravištu isporučitelja. Ako se prijava prometa nekretnina ne izvrši na jedan od tih načina prijavu mora napraviti sam porezni obveznik dostavom Prijave prometa nekretnina i isprave o stjecanju nekretnine u roku od 30 dana od dana njezina nastanka.
Na temelju prijavljenog prometa nekretnina Porezna uprava raspolaže podacima o otuđitelju nekretnina kao i podacima o stjecatelju nekretnina po svakom nastalom pravnom poslu te provodi postupke utvrđivanja poreza na dohodak po osnovi otuđenja.

5. Procjena porezne obveze
Ako primitak od imovine te primitak od otuđenja nekretnina nije prijavljen ili nije prijavljen u tržišnom iznosu, dohodak će utvrditi Porezna uprava procjenom i to prema tržišnim cijenama u mjestu u kojemu se nekretnina nalazi.
Sukladno mišljenju Porezne uprave KLASA: 410-01/23-01/1055 URBROJ: 513-07-21-01/24-4 od 2. prosinca 2024. i procjena ovlaštenog sudskog vještaka za procjene nekretnine smatra se mjerodavnim dokaznim sredstvom u postupku ako je izrađen u tijeku postupka za potrebe postupka, a ne po nalogu poreznog obveznika. Naime, budući da je isti imenovan temeljem Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina dužan je procjembeni elaborat izraditi točno i u skladu s propisima i pravilima struke te uz elaborat priložiti izjavu o nepristranosti i neovisnosti.

Autorica: Sandra Pezo, dipl. oec.