PDV i mjesto oporezivanja usluga u vezi s nekretninama
U ovom članku autorica piše o specifičnosti oporezivanja PDV-om usluga koje su povezane s nekretninama. Naime, prema članku 19. Zakona o porezu na dodanu vrijednost, mjestom obavljanja usluga u vezi s nekretninama (uključujući usluge stručnjaka i posrednika za prodaju nekretnina, smještaj u hotelima ili objektima slične namjene uključujući kampove za odmor ili mjesta uređena za kampiranje, davanje prava na uporabu nekretnina i usluge pripreme i koordinacije građevinskih radova, kao što su usluge arhitekata i građevinskog nadzora), smatra se mjesto gdje se nekretnina nalazi. Stoga se u nastavku pojašnjava specifičnost ovog poreznog pravila.
1. Uvod
Temeljna načela oporezivanja usluga propisana su odredbama članka 17. Zakona o porezu na dodanu vrijednost (NN 73/13, 99/13, 148/13, 153/13, 143/14, 115/16, 106/18, 121/19, 138/20, 39/22, 113/22, 33/23, 114/23 i 35/24 – u nastavku teksta: Zakon o PDV-u) o mjestu obavljanja usluga koje se određuje ovisno o tome tko je primatelj - porezni obveznik ili krajnji kupac koji nije porezni obveznik.
Prema članku 17. st. 1. Zakona o PDV-u mjestom obavljanja usluga poreznom obvezniku smatra se mjesto sjedišta tog poreznog obveznika, što znači da primatelj usluge plaća PDV. U slučaju kad se usluge obavljaju osobi koja nije porezni obveznik mjesto obavljanja usluga smatra se mjesto u kojem porezni obveznik koji obavlja usluge ima sjedište, što je propisano stavkom 2. navedenog članka Zakona o PDV-u.
Međutim, Zakonom o PDV-u propisane su iznimke od navedenih načela oporezivanja primjerice za posredničke usluge koje se obavljaju osobama koje nisu porezni obveznici, za usluge prijevoza putnika i prijevoza dobara osobama koje nisu porezni obveznici, za usluge iznajmljivanja prijevoznih sredstava ali i za usluge u vezi s nekretninama o čemu govorimo u nastavku teksta.
2. Usluge u vezi s nekretninama
Prema članku 19. Zakona o PDV-u mjestom obavljanja usluga u vezi s nekretninama smatra se mjesto gdje se nekretnina nalazi kada se radi o uslugama stručnjaka i posrednika za prodaju nekretnina, smještaju u hotelima ili objektima slične namjene uključujući kampove za odmor ili mjesta uređena za kampiranje, zatim uslugama davanja prava na uporabu nekretnina te uslugama pripreme i koordinacije građevinskih radova (usluge arhitekata i građevinskog nadzora).
Stoga, u slučaju da se nekretnina nalazi u Hrvatskoj, mjesto obavljanja bilo koje usluge vezane uz tu nekretninu je Hrvatska neovisno je li primatelj porezni obveznik (ima li sjedište u Hrvatskoj, EU ili trećoj zemlji) ili osoba koja nije porezni obveznik (je li hrvatski ili strani državljanin). Primjerice, u slučaju da hrvatski porezni obveznik austrijskom poreznom obvezniku građevinske radove na nekretnini koja se nalazi u Austriji, mjesto oporezivanja tih građevinskih usluga je u Austriji te se hrvatski porezni obveznik mora obratiti austrijskim poreznim vlastima u vezi svojih prava i obveza.1
Isto tako u slučaju da austrijski arhitekt za hrvatskog poreznog obveznika izradi nacrt hotela koji će se graditi u Hrvatskoj, austrijski arhitekt u Hrvatskoj mora platiti PDV. Međutim, s obzirom na to da je člankom 75. st. 2. Zakona o PDV-u propisano pojednostavljenje kako se Austrijanac ne bi morao registrirati za potrebe PDV-a u Hrvatskoj te se u ovom slučaju obveza PDV-a prenosi na primatelja usluge – hrvatskog poreznog obveznika.
Ovdje je važno istaknuti da se uz Zakon o PDV-u primjenjuje Provedbena Uredba Vijeća (EU) br. 282/2011 od 15. ožujka 2011. o utvrđivanju provedbenih mjera za Direktivu 2006/112/EZ o zajedničkom sustavu poreza na dodanu vrijednost (u nastavku teksta: Uredba) koja člankom 13.b propisuje što se smatra nekretninom u svrhu oporezivanja PDV-om, a to je:
- bilo koji određeni dio zemlje, na njezinoj površini ili ispod nje, na kojem se mogu uspostaviti vlasništvo i posjed
- bilo koja zgrada ili građevina pričvršćeni za tlo iznad ili ispod razine mora koja se ne može lako rastaviti na dijelove ili pomicati
- bilo koji predmet koji je ugrađen i sastavni je dio zgrade ili građevine bez kojeg su zgrada ili građevina nepotpuni, poput vrata, prozora, krovova, stepenica i dizala
- bilo koji predmet, oprema ili stroj trajno ugrađen u zgradu ili građevinu koji se ne može ukloniti bez uništenja ili preinake zgrade ili građevine.
Usluge u vezi s nekretninama, odnosno nepokretnom imovinom iz članka 19. Zakona o PDV-u uključuju samo one usluge koje imaju dovoljno izravne veze s tom imovinom što znači da proizlaze iz te nepokretne imovine, a ta je imovina sastavni dio usluge te je ključna i nužna za isporučene usluge. Također, usluge koje se pružaju nepokretnoj imovini ili su prema njoj usmjerene, a za cilj imaju pravnu ili fizičku izmjenu te imovine isto se smatraju uslugama u vezi s nekretninama. Popis usluga povezanih s nepokretnom imovinom i onih za koje se smatra da nisu povezane s nekretninama (primjerice objavljivanje oglasa u vezi s kupoprodajom ili najmom nekretnine) nalazi se u članku 31.a Uredbe.
Autorica: Ana Adorić, univ. spec. oec., dipl. oec.
_________________________________________________________
1 Mišljenje Porezne uprave, KLASA: 410-19/14-01/510 od 8. svibnja 2015.
U središtu
Kada građanin otuđuje svoje nekretnine postoji mogućnost da postane obveznik plaćanja poreza na dohodak od imovine po osnovi otuđenja. Sukladno propisima o porezu na dohodak otuđenje nekretnina oporezuje se u dva slučaja: ako je nekretnina prodana ili na drugi način otuđena prije proteka dvije godine od dana njezine nabave i/ili ako je otuđeno više od tri nekretnine iste vrste ili više od tri imovinska prava iste vrste u razdoblju od pet godina od dana nabave nekretnine. U oba se slučaja ne oporezuje ukupni primitak, već samo ostvarena zarada odnosno razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine koje se otuđuje i nabavne vrijednosti.