1. Uvod
Obveznici poreza na dodanu vrijednost (u nastavku teksta: PDV) obvezni su obračunati PDV na svoje isporuke, osim u slučaju isporuka dobara i usluga koje su oslobođene plaćanja PDV-a sukladno odredbama Zakona o porezu na dodanu vrijednost (NN 73/13, 99/13, 148/13, 153/13, 143/14, 115/16, 106/18, 121/19, 138/20, 39/22, 113/22, 33/23, 114/23, 35/24 – u nastavku teksta: Zakon o PDV-u). U slučaju isporuka nekretnina, odnosno građevina i njihovih dijelova te zemljišta, bitno je napomenuti da se prema propisima o PDV-u takva isporuka smatra jedinstvenom isporukom građevinskog dijela i zemljišta na kojemu se građevina nalazi, a prvenstveno treba utvrditi trenutak stavljanja nekretnine u uporabu. U nastavku teksta dajemo kratki vodič za oporezivanje nekretnina PDV-om.

2. Oporezivanje isporuke nekretnina prema PDV propisima
Sukladno članku 39. st.1. t. j) i k) Zakona o PDV-u plaćanja PDV-a oslobođene su isporuke građevina (objekata pričvršćenih za zemlju ili učvršćenih u zemlji) ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze, osim isporuka prije prvog nastanjenja, odnosno korištenja (isporuka kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine) te isporuka zemljišta, osim građevinskog zemljišta (ono zemljište za koje je izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje – građevinska ili lokacijska dozvola, rješenje za građenje i sl.).
Napominjemo da je ovdje riječ o oslobođenju od plaćanja PDV-a bez prava na odbitak pretporeza (čl. 58. st. 4 t. 1. Zakona o PDV-u) te će porezni obveznik koji je pri nabavi (ili izgradnji) koristio pretporez morati ga vratiti, odnosno ispraviti (odjednom za cijelo preostalo razdoblje) ako od trenutka nabave i korištenja pretporeza do trenutka prodaje nije prošlo deset godina (čl. 64. st. 1. Zakona o PDV-u).

U nastavku donosimo tabelarni prikaz radi lakšeg poimanja materije:


Dakle, svaka isporuka građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze prije prvog nastanjenja, odnosno unutar dvije godine od datuma prvog nastanjenja do datuma isporuke, oporeziva je PDV-om.

Bitno je napomenuti da je Zakonom o porezu na promet nekretnina (NN 115/16 i 106/18) propisano da je predmet oporezivanja tim porezom promet nekretnina na koji se ne plaća PDV.
Dakle, da ako je isporuka nekretnine oslobođena plaćanja PDV-a tada se plaća porez na promet nekretnina i obrnuto, ako je isporuka nekretnine oporeziva PDV-om tada se ne plaća porez na promet nekretnina.
Kako bi se utvrdilo, odnosno dokazalo prvo nastanjenje, odnosno korištenje potrebno je posjedovati dokument nadležnog tijela o prebivalištu ili uobičajenom boravištu ili knjigovodstvenu evidenciju kojom se građevina, odnosno njezini dijelovi stavljaju u uporabu te bilo koji drugi dokument kojim se dokazuje korištenje nekretnine i njezinih dijelova (primjerice ugovor o najmu, ugovor o isporuci električne energije, vode i sl.). Ako se niti jednim od navedenih dokumenata ne može dokazati prvo nastanjenje, a nekretnina je bila korištena, danom prvog nastanjenja smatrat će se, iznimno, datum prve isporuke (Mišljenje Ministarstva financija - Porezne uprave KLASA: 410-20/15-01/07 URBROJ: 513-07-21-01/15-02 od 13. srpnja 2015.).
Kako isporučitelj ne bi morao provesti ispravak pretporeza u slučaju isporuke nekretnine koja je oslobođena PDV-a, a prodavatelj i kupac su obveznici PDV-a te je kupac porezni obveznik upisan u registar obveznika PDV-a i ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti po osnovi te isporuke, tada isporučitelj može u trenutku isporuke izabrati oporezivanje PDV-om (čl. 39. st. 4. Zakona o PDV-u).
Riječ je o prijenosu porezne obveze iz članka 75. st. 3. toč. c) Zakona o PDV-u kojeg će isporučitelj naznačiti u računu napomenom „prijenos poreze obveze“ (čl. 79. st. 7. Zakona o PDV-u).
I slučaju kada nekretninu stječe strani državljanin (strani kupac - porezni obveznik) koji je registriran za potrebe PDV-a u tuzemstvu i ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti, isporučitelj ima pravo izbora za oporezivanje. O tome se Porezna uprava očitovala mišljenjem KLASA: 410-19/15-01/176 URBROJ: 513-07-21-01/15-2 od 20. svibnja 2015.
Zakonom o PDV-u propisane su i odredbe u vezi isporuka rekonstruiranih građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze (čl. 40. st. 5. Zakona o PDV-u), pa se takva isporuka smatra isporukom prije prvog nastanjenja ako su troškovi rekonstrukcije u prethodne dvije godine prije isporuke bili veći od 50 % prodajne cijene.
Prodajnom cijenom smatra se naknada koju čini sve ono što je isporučitelj primio ili treba primiti od kupca ili neke druge osobe za tu isporuku nekretnine (čl. 33. st. 1. Zakona o PDV-u). Treba napomenuti da se rekonstrukcijom građevine u smislu Zakona o PDV-u smatra izvedba građevinskih i drugih radova na postojećoj građevini kojima se mijenja građevina u odnosu na stanje prije rekonstrukcije (dograđivanje, nadograđivanje, uklanjanje vanjskog dijela građevine, izvođenje radova radi promjene namjene građevine i sl.), odnosno izvedba građevinskih i drugih radova na ruševini postojeće građevine u svrhu njezine obnove.
Isporuka nedovršenih građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze (primjerice tzv.“roh-bau“ izvedba) oporeziva je PDV-om jer se smatra da su takve građevine nenastanjene.

Autorica: Ana Adorić, univ.spec.oec., dipl.oec., Ministarstvo financija, Porezna uprava.