Ulazak u Schengen i Eurozonu, visoka stopa inflacije, oporavak od pandemije, neizvjesna budućnost – sve su to faktori koji bitno utječu na gospodarsku sliku RH. Sektor nekretnina u ovom kontekstu snašao se izuzetno dobro, potražnja za novim, modernim nekretninama ne jenjava, dok ponuda još uvijek nije u mogućnosti zadovoljiti istu. Ulaganje u nekretnine kao vid štednje, kupovina u koju se upuštaju stranci, subvencionirani krediti - sve utječe na porast cijena stambenih jedinica.

Jesu li cijene nekretnina previsoke i neopravdane? Radi li se o nekretninskom balonu?

Što je točno dovelo do neodrživog stanja i koja je jedina opcija preostala mladim obiteljima koje se žele stambeno zbrinuti? Može li 2023. godina donijeti urušavanje tržišta nekretnina? Odgovori na ova pitanja svakako nisu jednoznačni, a u nastavku donosimo pregled stanja, kretanja i specifičnosti na dinamičnom tržištu nekretnina.

Karakteristike i značaj nekretnina

Promatrajući pravni aspekt, nekretnine se odnose na zemljišnu česticu i sve ono što je s njom trajno povezano na njezinoj površini ili ispod njezine površine. Nekretnine se označavaju katastarskim oznakama, koje se još i nazivaju katastarskim česticama.

Svaka katastarska čestica predstavlja pojedini dio zemljine površine koji je u katastru označen s brojem i nazivom katastarske općine u kojoj se nalazi. Upravo zbog toga se sve nekretnine u svim ispravama o nekretninama i zemljišnim knjigama označavaju po broju katastarske čestice i nazivu katastarske općine. Pojam nekretnine u pravu se često proširuje i na one stvari koje su po svojoj prirodi pokretnine. Stoga u pravu kod pitanja je li neka stvar nekretnina nije dovoljan samo kriterij prirodne kvalitete, nego se uvodi još i kriterij pertinencije i kriterij posebnih ciljeva.

Po kriteriju prirodne kvalitete, nekretnine su u prvom redu zemljišta. No, osim zemljišta, nekretninom se smatra i sve ono što je sa zemljištem trajno povezano bilo mehanički bilo organski. Prema tome, nekretninama se smatraju zgrade koje su građene s namjerom da tu trajno ostanu. U istu kategoriju idu bunari, bazeni, podrumi itd.

Dakle, sve nekretnine se razlikuju prema više kriterija, a najvažniji kriteriji jesu kriterij prirodne kakvoće i kriterij pertinencije. Kada je riječ o kriteriju prirodne kakvoće, nekretnine predstavljaju zemljišta i sve što je s njima razmjerno trajno spojeno, bilo na površini ili ispod površine. Osim toga, nekretnine prema ovom kriteriju predstavljaju zgrade i druge građevine koje su izgrađene na površini zemlje, bilo to ispod površine ili iznad. Prema kriteriju prirodne kakvoće u nekretnine se ubraja i sve što je u nekretninu ugrađeno, na njoj nadograđeno ili na neki način trajno spojeno s njom sve dok se ne odvoji od nje.

Drugi važan kriterij predstavlja kriterij pertinencije. Pertinencija se odnosi na pripadak nekoj drugoj stvari i prema tome se neka pokretna stvar po namjeni može smatrati nekretninom ako služi gospodarskoj svrsi nekretnine. Tu se može raditi o strojevima, stoki, gorivu, itd.

Nekretnina je sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/1996, 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 90/2010, 143/2012, 152/2014) definirana kao čestica zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje.

Kao objekti privatnog i javnog prava nekretnine su pravno individualizirane nepokretne stvari, a identitet i položaj nekretnine određeni su prostorom. Mogu se razlikovati dvije osnovne vrste nekretnina, zemljišta i građevine. Zemljišta pritom obuhvaćaju građevinska zemljišta, koja mogu biti izgrađena i neizgrađena, zatim poljoprivredna zemljišta, koja mogu biti uređena i neuređena, te šume i šumska zemljišta. U kategoriju građevina ulaze stambene zgrade i njihovi dijelovi, poslovne zgrade i sve druge zgrade, kao i njihovi dijelovi te ostale građevine poput cesta, mostova i ostalog.

Nekretnine imaju ogroman gospodarski i društveni značaj. Nekretnina kao objekt stvarnih prava predstavlja dio zemljine površine i sve što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje. Tržište nekretnina predstavlja mjesto gdje se susreću ponuda i potražnja, a da bi se ono bolje razumjelo nužno je pratiti faktore koji na njega utječu.

Tržište i poslovanje nekretninama

Poslovanje nekretninama u Republici Hrvatskoj regulirano je nizom propisa, među kojim se pored već spomenutog Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kao značajniji mogu izdvojiti Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/07, 144/12, 14/14, 32/19), Zakon o zemljišnim knjigama (NN 63/2019, 128/2022), Zakon o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20), Zakon o gradnji (NN 153/13, 20/17, 39/19, 125/19), Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) te Zakon o porezu na promet nekretnina (NN 115/16, 106/18).

Svaka nekretnina ima svoju specifičnu cijenu koju je moguće odrediti prema različitim kriterijima. Koncept tržišne vrijednosti nekretnina, kao i ostale vrijednosti nekretnina, počiva na ideji vjerojatne cijene koja bi se mogla postići uz zadovoljenje nekih specifičnih uvjeta, definiranih u opisu tržišne ili neke druge vrijednosti.

Kriteriji koji oblikuju vrijednost pojedine nekretnine odnose se na lokaciju, namjenu ili uporabu pojedine nekretnine, način gradnje te energetsku učinkovitost. Osim toga, veliki značaj zauzima status legaliteta koji nekretnini daje potpunu zakonsku ispravnost i sigurno upravljanje istom. Pored navedenih kriterija, važnu ulogu ima i izgrađenost komunalne infrastrukture, starost nekretnine te instalacije koje se nalaze unutar određene nekretnine. Svi čimbenici imaju jednaku snagu i niti jedan od navedenih nije manje bitan ili zanemariv u procjeni vrijednosti nekretnine.

Tržište nekretnina moguće je shvatiti kao sustav unutar kojeg dolazi do transakcija koje uzrokuju promjenu prva vlasništva ili promjenu u korištenju prava koja proizlaze iz nekretnina. Proučavajući tržište nekretnina potrebno je istaknuti prostor kao temeljni čimbenik smještaja i prepoznavanja pojedine nekretnina. Upravo o njemu ovisi vrsta i veličina pojedine nekretnine jer u pojedinim situacijama može predstavljati i ograničavajući čimbenik.

Pri analizi tržišta nekretnina potrebno je obratiti pozornost na osnovne karakteristike nekretnina kao predmeta investiranja. Ta se obilježja odnose na: nisku likvidnost, nepokretnost i nedjeljivost, heterogenost, slabu dokumentiranost. Obilježje niske likvidnosti odražava se na problematiku modifikacije portfelja, dok obilježje nepokretnosti i nedjeljivosti tumači da se nekretnina veže uz lokaciju i nije ju moguće po potrebi preseliti te ima otežano dijeljenje. Heterogenost označava da je svaka nekretnina jedinstvena i da ju je teško uspoređivati ili zamjenjivati.

Kada je riječ o slaboj dokumentiranosti, tu je upravo stavljen naglasak na nisku transparentnost i nepotpune tržišne informacije. Navedene karakteristike odudaraju od financijskih tržišta, ali i od mnogih drugih postojećih tržišta. Vezujući se uz određenu lokaciju, svaka nekretnina je specifična i teško ju je uspoređivati ili zamjenjivati.

U mnogim slučajevima upravo prostor postaje presudni faktor privlačnosti pojedine nekretnine u odnosu na drugu. Područje koje pruža dodatne pogodnosti u vidu blizine glavnih prometnih čvorišta, prirodnih ljepota ili kulturno povijesnih znamenitosti dodaje veću vrijednost samoj nekretnini i na taj način ju predstavlja poželjnijom za potencijalne kupce. Kada je riječ o transparentnosti, poželjna je u svakom smislu jer olakšava pronalazak željene nekretnine i ne ostavlja mogućnost faktora negativnog iznenađenja.

Na tržištu nekretnina postoje brojni sudionici kao što su: proizvođači, korisnici, država te trgovci nekretninama. Proizvođači predstavljaju onaj dio koji je zaslužan za sam nastanak pojedine nekretnine. Tu skupinu čine građevinari, arhitekti, istraživači te svi oni koji investiraju u određenu nekretninu.

Kada je riječ o korisnicima tu je moguće ubrojiti sve pravne i fizičke osobe koje ili kupuju ili iznajmljuju nekretnine. Pojedine potrebe kupaca mogu se mijenjati ako se promijeni njihov način života. Tada njihove želje i potrebe budu ponekad potpuno različite u odnosu na prvobitni trenutak odluke o kupnji. Nadalje, postoji i velika uloga države na tržištu te se njezino sudjelovanje očituje na više razina. Pravnim regulativama i porezima direktno utječe na odvijanje situacije na tržištu.

Posljednji od navedenih sudionika su trgovci nekretninama koji spajaju ostala tri sudionika na tržištu nekretnina. Trgovci nekretninama su vrlo važni kod donošenja odluka koje se odnose na sve slojeve tržišta. U širem smislu, u trgovce nekretninama je moguće ubrojiti i odvjetnike, osiguravatelje, marketinške agencije, računovođe i mnoge druge. Svako od njih ima iznimno važnu ulogu i svako odstupanje ili nepravilno provođenje svojeg zaduženja može dovesti do poremećaja na tržištu.

Tržište nekretnina je vrlo specifično te se po mnogim čimbenicima razlikuje u odnosu na druga tržišta. Neki od razloga su: vrijednost nekretnina, utjecaj države na ovaj segment tržišta i specifičan odnos ljudi prema nekretninama.

Kada se govori o predmetu potencijalnih transakcija na tržištu nekretnina u Hrvatskoj, onda je to ukupna površina kopnenog dijela Republike Hrvatske koja iznosi 56.594 km2, odnosno 64,3 posto ukupnog teritorija države, zajedno ili bez građevina trajno spojenih na nju. Šume i šumsko zemljište prostiru se na 26.887 km2 odnosno prekrivaju 47,5 posto kopnenog teritorija Hrvatske, pri čemu prirodne šume čine 95 posto ukupne šumske površine, dok 5 posto površina otpada na potpomognutu obnovu (uključujući kulture i plantaže), poljoprivredne površine zauzimaju oko 47,6 posto kopnenog teritorija RH.

Značajan dio poljoprivrednih površina ne koristi se za uzgoj poljoprivrednih kultura. Prema podacima za 2020. godinu, korištene poljoprivredne površine iznosile su 15.062,05 km2, odnosno 55,2 posto ukupne poljoprivredne te 26,6 posto ukupne kopnene površine RH.

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku u 2020. godini ukupno je izgrađeno 5.749 zgrada, od čega je izgrađeno 4.580 stambenih i 1.165 nestambenih zgrada. Usporede li se ti podaci s 2019. godinom, u 2020. godini se uočava rast ukupnog broja izgrađenih zgrada za 4,1 posto i rast broja izgrađenih stambenih zgrada za 6,2 posto, dok izgradnja nestambenih zgrada bilježi pad od 3,3 posto.

Promotri li se međugodišnje kretanje izgradnje po vrstama nestambenih zgrada u 2020. godini, najveći pad u odnosu na 2019. godinu zabilježen je kod uredskih zgrada (-39,1 posto) te kod zgrada za promet i komunikaciju (-14,2 posto). Međugodišnji pad izgradnje bilježe i zgrade za trgovinu na veliko i malo (-9 posto), industrijske zgrade i skladišta (-5,2 posto) te hoteli (-1,8 posto). S druge strane, u 2020. godini izgrađeno je 59,4 posto više zgrada za kulturno-umjetničku djelatnost, zabavu, obrazovanje i zdravstvenu zaštitu nego godinu dana ranije. Međugodišnji rast izgradnje bilježe i ostale nestambene zgrade, i to u visini od 1,6 posto.

Kroz porezni sustav, građevinsku regulaciju te brojne druge zakonske okvire koji se odnose na trgovanje i uporabu nekretnina očituje se utjecaj države na tržište nekretnina. Država ima veliki utjecaj na tržište nekretnina, što dovodi do situacije da se svaki potez na tržištu nekretnina vrlo detaljno analizira.

Još jedan od razloga zbog kojeg je tržište nekretnina bitno različito od ostalih postojećih tržišta jest odnos ljudi prema nekretninama. Taj odnos obično se promatra kroz tri odvojena aspekta: predodžbe, očekivanja i psihološke dobiti. Kada govorimo o predodžbama koje ljudi imaju prema nekretninama, najčešće je na prvom mjestu pojam vlasništva koji ljudima daje osjećaj statusa, sigurnosti te dobrog ulaganja koje uglavnom ne gubi vrijednost.

Pod očekivanjima ljudi kod kupnje nekretnina obično se misli na predviđeni konstantan rast njihovih cijena. Iz tog razloga se ljudi češće odlučuju uložiti svoj novac u nekretnine, a ne npr. kupiti državne obveznice. Psihološka dobit i dalje dominira kod velikog broja ljudi pri donošenju odluke o kupnji kuće. Također, prisutna je i kod velikih investitora koji su često spremni dizati cijene pojedinih nekretnina zbog snažne potrebe da budu suvlasnici neke prestižne nekretnine.

Trendovi na tržištu nekretnina

Nekretnine su tradicionalno najpopularniji investicijski izbor za većinu ljudi kao alternativa držanju novca u banci ili rizičnom ulaganju u dionice, fondove ili kriptovalute. Ovaj vid ulaganja se dodatno intenzivirao tijekom zadnjih nekoliko godina kao rezultat niskih kamata na štednju i dostupnosti novca za kreditiranje.

Globalna pandemija koronavirusa u kratkom je vremenu promijenila načine života ljudi, a promjene donosi i na tržištu nekretnina. Kvaliteta života u izolaciji za vrijeme pandemije bitno se razlikovala za ljude koji su to vrijeme morali provoditi u stanovima i za one koji žive u kućama s dvorištima i vrtovima. To je oživjelo interes za kupovinu kuća i zemljišta za njihovu gradnju izvan gradskih središta.

Uz pandemiju koronavirusa, potres u Zagrebu drugi je važan faktor koji utječe na trendove u kupovini nekretnina prije svega u glavnom gradu. Stariji stanovi u centru više nisu toliko poželjni, dok raste interes za novogradnjom i općenito kvalitetnom gradnjom.

Zbog potpunog zaustavljanja velikog broja aktivnosti u drugom kvartalu 2020. godine, kao i prateće ekonomske krize, na tržištu je došlo do određenog usporavanja u dinamici, ali ne i do očekivane značajne korekcije cijena.

S otvaranjem gospodarstva nakon karantene, interes za nekretninama ponovno je porastao, a podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS) govore da je u prvom polugodištu 2020. u Hrvatskoj prodano 1.452 nova stana, od čega 713 u Zagrebu i 739 u drugim naseljima.

Pad cijena zamijećen je na nekretninama koje su prije pandemije bile precijenjene i za koje su bile postavljene nerealno visoke cijene, a uočavaju se i razlike u cijenama pojedinih nekretnina, ovisno o kvaliteti gradnje i lokaciji.

Prema podacima DZS-a, prosječna cijena kvadratnog metra novoga stana u Hrvatskoj u prvom polugodištu 2020. godine iznosila je 12.824 kune, što je 5,6 posto više nego u istom razdoblju 2019. godine. Pritom se prosječna cijena kvadratnog metra novog stana u Zagrebu vratila na razine iz 2008. i prve polovice 2009. i iznosila je 14.299 kuna. To je čak 15,3 posto više, odnosno približno tisuću kuna skuplje nego što su se zagrebački novi kvadrati prodavali u istom razdoblju 2019. godine. S druge strane, u ostatku Hrvatske cijene su na godišnjoj razini pale oko četiri posto na prosječnih 11.263 kune po kvadratu.

Na veliki skok cijena novih stanova u Zagrebu znatan utjecaj imao je i državni program subvencioniranja kamata jer većina korisnika subvencija živi i radi u glavnom gradu. Oni su svakako bitno utjecali na pozitivan pomak i na stabilnost tržišta i cijena. Pojedine banke spustile su kamatne stope u aktualnom natječaju na oko dva posto. Zbog povijesno niskih kamata na kredite, ali i štednju, što ulaganje u nekretnine čini dobrom investicijom i u ovim okolnostima, ova kriza kako se sada čini neće dovesti do ozbiljnih potresa na tržištu kao prošla.

Što je sve dovelo do rasta cijena nekretnina? Prvi je razlog Covid kriza koja je dovela do lockdowna, zatvaranja ekonomija i kašnjenja u isporukama robe, a što je posljedično dovelo do nereguliranog odnosa ponude i potražnje, pa samim time i visokih cijena materijala, sirovina i radne snage.

Drugi je razlog rat u Ukrajini koji za sobom vuče psihološku neizvjesnost po globalnu ekonomiju zbog energenata i žitarica, a tu je i veliki broj izbjeglica koji u srednjoj i zapadnoj Europi traže dugoročno utočište pa potražnja za nekretninama raste, a ponude je naprosto premalo.

Treći je razlog inflacija koju su kombinirano uzrokovali i Covid kriza i rat u Ukrajini, zbog koje su mnogi Hrvati tijekom ljeta odlučili svoje životne ušteđevine iz banaka i čarapa uložiti u stanove, kako novac ne bi bespotrebno “ležao” i gubio na vrijednosti. Naravno, potražnja je opet bila velika, a ponuda slabašna pa su se stanovi, kuće i zemljišta prodavali po astronomskim cijenama.

No, nisu tako razmišljali samo Hrvati već i bogati Europljani, koji u prosjeku ostvaruju svaku treću kupovinu nekretnine na našoj obali, a što će se, procjenjuju stručnjaci, intenzivirati ulaskom Hrvatske u Eurozonu. Ulazak u Schengen i Eurozonu, visoka stopa inflacije, oporavak od pandemije, neizvjesna budućnost – sve su to faktori koji bitno utječu na gospodarsku sliku Hrvatske.

Slijedom toga, postavlja se pitanje hoće li se nekretninski balon ispuhati ili će trenutna situacija s astronomskim cijenama postati standard?

Kupci se često odlučuju na kupnju nekretnine kako bi od nje imali neku financijsku korist, kroz dugoročni ili sezonski najam za turizam. Dodatno treba uzeti u obzir i to da kvalitetnim nekretninama na atraktivnim lokacijama cijena s godinama samo raste, pa se kupnja takve nekretnine čini ekonomski opravdanom odlukom.

U pravilu takve kvalitetne nekretnine davale su povrat na investiciju na razini od 6% do 8% u roku od 12 do 15 godina, no rastom cijena samih nekretnina, kao i troška gradnje, taj se povrat značajno smanjio, te danas često dolazimo do povrata investicija između 20 do 25 godina. Kako je cijena nekretnina rasla, sam iznos najma nije linearno pratio porast, a zbog čega se i povrat “još” ne može očekivati kao i u prijašnjim godinama.

Interes za nekretninama u Hrvatskoj se širi i van granica Hrvatske, pa tako čak četvrtinu kupaca čine stranci od kojih je najviše iz Njemačke, Austrije i Slovenije. Hrvatska im je privlačna zbog blage mediteranske klime i prirodnih ljepota, a ponajviše zbog umjerene udaljenosti i lake dostupnosti autom.

Dodatno, došlo je do razvoja tzv. “second home” tržišta, stambenih nekretnina za dulji privremeni boravak. Pri tome su najpopularnije destinacije Istra, Kvarner, Crikvenica i otok Krk koji su udaljeni samo nekoliko sati vožnje od razvijenih europskih zemalja.

Pojačana potražnja za nekretninama tijekom zadnjih nekoliko razdoblja dovela je posljedično i do eksponencijalnog rasta cijena nekretnina. Činjenica je da su cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj posljednjih godina rasle, a u nekim dijelovima Hrvatske čak i dvoznamenkastom stopom u odnosu na prethodnu godinu.

Pregled kupoprodaje na tržištu nekretnina RH

Na tržištu nekretnina u 2021. godini ostvareno je 133.997 kupoprodaja, što u odnosu na 2020. godinu predstavlja rast od 30 posto. Najveći broj transakcija pritom se odnosi na kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta, njih 43.846, što čini 32,7 posto ukupnog broja kupoprodaja. Zatim slijede kupoprodaje stanova/apartmana kojih je ostvareno 29.605, odnosno 22,1 posto od ukupnog broja te kupoprodaje građevinskog zemljišta kojih je zabilježeno 23.633 (17,6 posto ukupno ostvarenih transakcija).

Kupoprodaja obiteljskih kuća zabilježeno je 16.976, što je činilo 12,6 posto ukupnog broja ostvarenih kupoprodaja na tržištu nekretnina 2021. godine. Usporedbe radi, u 2020. godini ostvaren je međugodišnji pad broja kupoprodajnih transakcija za 7,7 posto, dok je u 2019. ostvaren međugodišnji rast od 6,5 posto.

U usporedbi s 2020., rast broja kupoprodaja 2021. godine zabilježen je kod gotovo svih vrsta nekretnina, izuzev posebnih nekretnina (-7,4 posto). Pritom je najveće relativno povećanje broja kupoprodaja zabilježeno kod kuća za povremeni boravak, za 948,6 posto, iza kojih slijede vanjska parkirna mjesta, s rastom broja kupoprodaja od 118,8 posto. Nadalje, značajni međugodišnji rast prodaje zabilježen je i kod građevinskih zemljišta, od 45,7 posto, zatim kod različitih nekretnina, u visini od 36,4 posto. Snažan međugodišnji rast prodaje u 2021. godini bilježe i šumska zemljišta (28,1 posto), poljoprivredna zemljišta (27,7 posto), stanovi/apartmani (25,6 posto) i obiteljske kuće (22,8 posto).

Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2021. godini iznosila je 60.086 milijardi kuna, što u odnosu na 2020. godinu predstavlja povećanje od 50,1 posto. Prosječna vrijednost nekretnine kojom se trgovalo u 2021. godini iznosila je 448.416 kuna, dok je godinu dana ranije iznosila 388.226 kuna.

Gledano u odnosu na ostvareni bruto domaći proizvod (u daljnjem tekstu: BDP) kupoprodajne transakcije nekretnina činile su 14 posto BDP-a 2021. godine. Za usporedbu, taj je udio 2020. godine iznosio 11 posto. S obzirom na vrstu nekretnine, najznačajniji udio u vrijednosti kupoprodaja na tržištu nekretnina u 2021. godini bilježe stanovi na koje se odnosi 38,6 posto vrijednosti ugovorenih kupoprodaja, zatim slijede građevinska zemljišta s udjelom od 22,7 posto te obiteljske kuće s udjelom od 21,1 posto.

Gledano po vrsti nekretnine, u odnosu na 2020. godinu najveće povećanje vrijednosti 2021. godine bilježi kategorija parkirno mjesto, čak 380 posto, iza koje slijede gospodarske zgrade s povećanjem za 334,6 posto, kuće za povremeni boravak s povećanjem vrijednosti za 260,7 posto te parkirna-garažna mjesta za 72,5 posto.

Značajno povećanje vrijednosti 2021. godine u odnosu na 2020. bilježe i obiteljske kuće (63,7 posto), poljoprivredna zemljišta (62,4 posto), stanovi i apartmani (40,9 posto) te građevinska zemljišta (58,7 posto). S druge strane, smanjenje vrijednosti prodanih nekretnina zabilježeno je jedino kod garaža, i to u visini od 12,2 posto.

Županijska struktura kupoprodaja prema vrsti nekretnine u 2021. godini pokazuje da su kupoprodaje stanova/apartmana dominantne u Gradu Zagrebu i Primorsko goranskoj županiji. Kupoprodaje građevinskog zemljišta prevladavaju u obalnim županijama, s izuzetkom Ličko-senjske županije u kojoj najveći dio kupoprodajnih transakcija čine kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta. U svim ostalim županijama najveći dio kupoprodaja odnosi se na poljoprivredno zemljište.

Promotri li se županijska distribucija kupoprodaja po vrsti nekretnine vidljivo je da se stanovima/apartmanima najviše trgovalo u Gradu Zagrebu u kojem su zabilježene 10.722 kupoprodaje, što je činilo 36,2 posto svih ostvarenih kupoprodaja stanova/ apartmana na hrvatskom tržištu 2021. godine. Zatim slijede Primorsko-goranska županija s 3.297 te Splitsko-dalmatinska županija s 3.100 kupoprodaja stanova/ apartmana.

Po broju kupoprodaja građevinskog zemljišta prednjače Zadarska županija s 3.811, Istarska županija s 3.338, Splitsko-dalmatinska županija s 3.161 te Primorsko goranska županija s 2.828 kupoprodaja. Na ove četiri županije odnosi se gotovo dvije trećine (64,5 posto) svih kupoprodaja građevinskog zemljišta ostvarenih u Hrvatskoj 2021. godine

Značajan broj kupoprodaja građevinskog zemljišta u 2021. godini zabilježen je i u Zagrebačkoj županiji, 2.105, Šibensko-kninskoj županiji, 1.387 te Gradu Zagrebu, 1.085 kupoprodaja. Istovremeno, poljoprivrednim se zemljištem najviše trgovalo u Koprivničko-križevačkoj i Bjelovarsko-bilogorskoj županiji, gdje je ostvareno 6.052 i 4.938 kupoprodaja (25 posto svih kupoprodaja ove vrste nekretnine).

Stiže li nam pad cijena nekretnina?

Precizan odgovor na ovo pitanje je vrlo teško dati. Odnosno, prognoziranje i donošenje bilo kakvih zaključaka u vezi kretanja cijena nekretnina u RH teško je povezati s ostalim gospodarskim kretanjima. Zašto je tako? Ponajviše radi toga jer je Hrvatska specifična zemlja, o čemu će više riječi biti u nastavku. No, za početak, osvrnut ćemo se na svjetska kretanja na tržištu nekretnina i prognoze za 2023. godinu.

U EU su cijene strelovito rasle zadnjih nekoliko godina, a Hrvatska je čak imala manji rast od većine članica. Najviše su od 2015. do 2021. cijene rasle u Mađarskoj (100.04 posto), Češkoj (84.20 posto), Luksemburgu (72.15 posto) i Portugalu (68.4 posto). Uspoređujući s tim državama, rast cijena od 40 posto u Hrvatskoj ne izgleda toliko alarmantno.

U drugom kvartalu 2022. godine (travanj, svibanj, lipanj) rast na razini EU bio je manji u odnosu na isto razdoblje 2021. godine nego u prvom kvartalu (siječanj, veljača, ožujak), 9.3 posto umjesto 9.8 posto. To nije dokaz da su cijene počele padati već tada, ali je dokaz usporavanja rasta cijena.

No postoje znakovi da rast cijena ne samo usporava nego se i preokreće u suprotnom smjeru. U Švedskoj su cijene već počele padati u drugom kvartalu 2022., a samo u lipnju su se smanjile za 3.8 posto. To je najveći mjesečni pad od 2008.

Švedska središnja banka Riksbank također podiže kamatne stope da bi se borila protiv inflacije, što dovodi i do rasta kamata na hipotekarne kredite. Uz to, zbog inflacije padaju realne plaće, a konačni efekt je taj da potražnja za nekretninama pada. Predviđa se pad cijena nekretnina od najmanje 10 posto kroz 2023. godinu.

Prema analizi kreditne agencije Moody`s, tržište nekretnina u Njemačkoj se također nalazi na prekretnici. Nakon velikog rasta prva četiri mjeseca u svibnju 2022. godine cijene padaju. U mjesecima nakon svibnja se još uvijek bilježi rast, ali podaci s tržišta pokazuju znakove usporavanja.

Iako su ukupno cijene u rujnu prošle godine narasle, taj rast se može zahvaliti samo novogradnji. Cijene starijih nekretnina su u padu kontinuirano od svibnja. Broj izdanih građevinskih dozvola je prestao rasti. Stanje u gradovima je još teže, a tražene cijene oštro padaju. Prema analizi švicarske banke UBS, upravo gradovi u Njemačkoj imaju najveći rizik od pucanja nekretninskog balona tj. oštrog pada cijena.

Nadalje, podaci pokazuju da cijene stambenih nekretnina u SAD-u padaju od srpnja prošle godine. Prema indeksu koji mjeri cijene u 20 gradova diljem SAD-a, zabilježen je pad u 15 od 20 gradova, u prosjeku 2.3 posto. To je najveći pad mjesečnih cijena od 2011. Cijene su još uvijek veće nego prošle godine, ali bi razlika bez pada u srpnju bila 18.1 posto umjesto 15.8 posto.

Rast cijena nekretnina tijekom pandemije i rast kamatnih stopa hipotekarnih kredita za kupnju novih stambenih nekretnina su doveli do toga da je prosječna rata otplate takvih kredita u SAD-u narasla s 900 dolara, kolika je bila početkom pandemije, na više od 1600 dolara u kolovozu 2022. godine. To je porast od 77.8 posto, rezultat kombinacije rasta prosječne cijene nekretnina i rasta kamatnih stopa, i ozbiljno podsjeća na nastajanje nekretninskog balona.

Kamata na 30-godišnji kredit za kupnju stambene nekretnine se povećala na više od 7 posto, dok je još u siječnju prošle godine bila manja od 4 posto. Razlog je to što središnja banka SAD-a (FED) podiže referentne kamatne stope da bi se borila protiv inflacije. Zbog toga i komercijalne banke podižu svoje kamatne stope prema građanima i kompanijama, pa su krediti skuplji. To je i smisao politike podizanja referentnih kamatnih stopa koju provode središnje banke, da se smanji kreditiranje potrošnje građana i kompanija.

Procjene za 2023. se kreću od blagog rasta cijena za 1-2 posto, preko nepromijenjenih cijena, do pada cijena od 5 do 10 posto. Jedno je zajedničko svim prognozama, a to je da su sve smanjile svoja očekivanja za rast cijena nekretnina u 2023. od početka prošle godine.

Kada je u pitanju Kina, dovoljno govori informacija da država planira uspostaviti fond vrijedan 44 milijarde dolara s ciljem spašavanja kompanija. Sredstva će se koristiti za kupnju nedovršenih nekretninskih projekata, čije će se završavanje financirati, a potom će uslijediti iznajmljivanje.

Procjenjuje se da je više od 220 projekata u 80 gradova diljem Kine nedovršeno, a za mnoge od njih je upitno mogu li uopće biti dovršeni bez intervencije države. Regulatorna komisija Kine za bankarstvo i osiguranje već je apelirala na banke i druge financijske institucije da olabave uvjete za kredite kako bi se pomoglo nekretninskom sektoru da završi projekte. Banke trebaju surađivati s lokalnim vlastima da bi se omogućila dodatna likvidnost nekretninskom sektoru.

Neke od najvećih nekretninskih kompanija u Kini, kao što su Evergrande, Sunac, Fantasia, Shimao i CIFI Holdings, u velikim su financijskim problemima i ne mogu vraćati dugove. U isto vrijeme mnogi projekti stoje nedovršeni te građani koji su ih kupili ne mogu useliti u svoje nekretnine. Većina stanova u Kini se proda prije gradnje, čime kompanije u principu i financiraju projekte. Njihovo kašnjenje je dovelo do toga da mnogi diljem Kine odbijaju vraćati rate kredita bankama.

Neke kompanije još nisu objavile financijske rezultate, dionice im više nisu izlistane na burzi i rasprodaju dijelove da bi podmirile dugove. Cijene novoizgrađenih nekretnina u 70 najvećih gradova Kine padaju posljednjih 12 mjeseci, a u kolovozu 2022. su bile 2.1 posto niže nego u istom mjesecu 2021.

Što je s Hrvatskom? Davno najavljeni rast kamatnih stopa polako se približava, iako sporije nego u ostatku Europe. Jedan od faktora je što je uvođenje eura kod nas eliminiralo valutni rizik, a samim time i dio razlike u odnosu na kamatne stope u drugim zemljama eurozone. Drugi razlog zašto su u nas kamatne stope još uvijek relativno niske.

Rast kamata definitivno smanjuje potražnju uslijed još nekih drugih okolnosti. Vidimo da se tržište nekretnina u državama EU-a gotovo prepolovilo. Prvo bi trebao uslijediti pad potražnje, pa usporavanje prometa s manjim brojem transakcija, a onda tek nakon toga, kako je to subjektivni stav prodavatelja, slijedi i korekcija cijena.

Nekoliko je razloga za pad cijena nekretnina, koji je negdje već počeo, a negdje tek na početku. Prvi razlog je jednostavno taj što dolazi kriza i samim time pada potražnja za nekretninama. Drugi razlog je inflacija, kroz smanjivanje realnih plaća, ali primarno zbog rasta kamata na kredite.

Kamate rastu zbog toga što se središnje banke bore protiv inflacije podizanjem referentnih kamatnih stopa, što dovodi do rasta kamatnih stopa na kredite koje komercijalne banke daju građanima i kompanijama, a to poskupljuje zaduživanje za kupnju nekretnine.

Tržište nekretnina u RH je specifično. Na njega utječu nekoliko faktora; ulazak u Eurozonu i Schengen, dobri turistički rezultati koji povećavaju potražnju za nekretninama za odmor te kupnja u gotovini.

Budući da je potražnja i dalje prisutna u RH, naznaka za pad cijena još nema. Kupnju nekretnina razmatraju jednako i domaći i strani kupci, bilo za potrebe trajnog ili povremenog boravka, ali i kao vid ulaganja. Svjedoci smo iznimnog interesa na strani potražnje i to ne samo od strane domaćih kupaca, nego se javljaju i stranci zainteresirani za ulaganje u Hrvatsku zbog i dalje nižih cijena u odnosu na okruženje zapadne Europe. Uglavnom su traženi stanovi, apartmani i kuće u novogradnji, dok građevinska zemljišta na dobrim lokacijama postaju rijetkost.

S druge strane, pojačana potražnja je dovela i do rasta interesa kod investitora za gradnju i razvoj novih stambenih projekata za prodaju. Tako je tržište stanogradnje doživjelo najveći rast tijekom posljednje dvije godine, kao posljedica pojačane potražnje za novim nekretninama.

Dio građevinskih tvrtki je dodatno stimuliran projektima obnove postojećih nekretnina oštećenih potresom. Građevinski sektor se okrenuo razvoju novih projekata, ne samo na području Zagreba, nego i diljem Hrvatske. Razvijaju se jednako stambeni projekti s većim brojem stambenih jedinica, ali i puno manjih projekata sa manjim brojem stambenih jedinica.

Tako je trenutno u Zagrebu više projekata različitih veličina u nekoj fazi gradnje, bilo da je zgrada dovršena ili pred dovršetkom i očekuje se uporabna dozvola ili je trenutno u tijeku gradnja. Najviše je projekata srednje veličine sa 20 do 60 stambenih jedinica za prodaju i to prosječne površine od 30 do 100 m2.

Za hrvatsko tržište specifično je to da se znatan postotak nekretnina ne kupuje kreditom, nego gotovinom. Prema procjenama, čak od 40 do 50 posto kupnji realizira se ušteđevinom. Slični postoci mogu se iščitati i na osnovi vrijednosti kupoprodaja stanova i kuća i novoodobrenih kredita. Naime, 2020. vrijednost transakcija kupovine stanova i kuća (bez zemljišta i drugih nekretnina) u cijeloj Hrvatskoj iznosila je oko 24,2 milijarde kuna, a te je godine, prema HNB-ovim podacima, podignuto oko 12,5 milijardi novih stambenih kredita. Iz toga proizlazi da je čak 48 posto stanova kupljeno gotovinom.

Cijene su rasle, a istodobno je kupovna moć radnika padala zbog realno manjih plaća, što je učinak inflacije. Jeftini krediti s niskim kamatnim stopama su doveli do visoke potražnje do početka 2022., kada zbog politika podizanja referentnih kamatnih stopa središnjih banaka dolazi do rasta kamata u komercijalnim bankama, kraja ere jeftinog novca.

U situaciji kratkotrajne i blage krize, za sada se ne može očekivati pad cijena nekretnina u Hrvatskoj. Ako kriza u EU bude dublja i dugoročna, potražnja za nekretninama će padati u svim državama, pa tako i u Hrvatskoj. Međutim, ako i u bližoj budućnosti bude ekonomske krize, cijene stanova neće odmah pasti jer je tržište nekretnina prilično tromo, prožeto je čekanjem: kupci čekaju da cijene još padnu, zbog čega ne kupuju, a prodavači da kriza prođe pa odgađaju prodaju.

Na tržištu poput hrvatskoga, gdje glavnina nekretnina nije kupljena na kredit, zbog čega nema tolikog pritiska za otplatu rata banci, logično je da je to čekanje promjene još i dulje nego drugdje u svijetu. U ovom trenutku, unatoč rastu cijena i dalje se gradi punom parom, a potražnja za novim atraktivnim nekretninama je i dalje u skladu sa ponudom.

Ivan VIDAS, struč. spec. oec.

Izvori:

1. Ekonomski institut, Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske, Zagreb, 2021.
2. Državni zavod za statistiku. (2021). Završene zgrade i stanovi u 2020. Priopćenje br. 3.1.3. dostupno na: https://www.dzs.hr/
3. Ministarstvo poljoprivrede, 2021, Godišnje izvješće o stanju poljoprivrede u 2020.
4. godini (Zeleno izvješće 2020.)
5. Strategija prostornog razvoja Republike Hrvatske, Narodne novine, 106/2017.
6. Zakon o najmu stanova. Narodne novine, 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, 68/2018, 105/2020.
7. Zakon o gradnji. Narodne novine, 153/2013, 20/2017, 39/2019, 125/2019.
8. Boban, D.: Analiza tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj, Sveučilište Jurja Dobrile u Puli, Pula, 2019.
9. https://lidermedia.hr/poslovna-scena/hrvatska/hoce-li-jos-rasti-cijene-nekretnina-isplati-li-se-sada-ulagati-u-njih-i-tko-kupuje-sve-te-stanove-u-gotovini-141139
10. https://serdarusic.com/pad-cijena-nekretnina/
11. https://b2nekretnine.hr/aktualni-trendovi-na-trzistu-nekretnina-u-hrvatskoj/
12. https://adriateam.com/hr/blog/94/padaju-cijene-stanova-u-svijetu
13. https://www.poslovni.hr/nekretnine/moze-li-2023-donijeti-urusavanje-trzista-nekretnina-4369536
14. https://www.colliers.com/hr-hr/research/croatia-market-overview-2022-full-year