Što su to nekretnine?

Nekretnine kao objekti stvarnih prava su određene zemljišne površine međusobno razgraničene geometrijskim linijama (katastarske i građevinske čestice) i sve što je s njima ljudskim radom trajno spojeno na površini ili ispod nje.

Nekretnina je sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/1996, 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 90/2010, 143/2012, 152/2014) definirana kao čestica zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje. Kao objekti privatnog i javnog prava nekretnine su pravno individualizirane nepokretne stvari, a identitet i položaj nekretnine određeni su prostorom.

Postoje brojne definicije pojma nekretnina koje se pojavljuju u različitoj literaturi, ali svaka od njih pobliže opisuje i objašnjava navedeni pojam.

Nekretnine su stvari koje su fiksno situirane, odnosno koje ne mogu biti premještene s jednog mjesta na drugo bez povrede njihove suštine, pa se nekretninama smatraju zemljišta i stvari koje su na njima mehanički učvršćene kao što su zgrade, ali i brane, mostovi, bunari, ceste i sl.

Budući da su relativno sigurna i stabilna imovina, nekretnine su pogodan instrument osiguranja naplate potraživanja kod hipotekarnih kredita. Naime, ukoliko dužnik ne namiri svoju obvezu u predviđenom roku, na osnovi ugovorene zakonske ili sudske odluke davalac (vjerovnik) hipotekarnog kredita stječe pravo naplate svojih potraživanja iz vrijednosti založene stvari ili prava – hipoteke.

Pravna pretpostavka za pravno jedinstvo nekretnine koje izražava tradicionalno načelo superficies solo cedit je trajna veza spojenih stvari sa zemljištem, trajne zgrade i druge građevine i sve što zemlja rađa na površini bilo da je samoniklo ili posijano, odnosno posađeno. Suvremeni pravni sustavi poznaju ustanove pravnog dualiteta zemljišta i zgrade (pravo građenja, superficijarno pravo, itd.), a neki od njih i pravni dualitet zemljišta i stabala.

Mogu se razlikovati dvije osnovne vrste nekretnina, zemljišta i građevine. Zemljišta pritom obuhvaćaju građevinska zemljišta, koja mogu biti izgrađena i neizgrađena, zatim poljoprivredna zemljišta, koja mogu biti uređena i neuređena, te šume i šumska zemljišta. U kategoriju građevina ulaze stambene zgrade i njihovi dijelovi, poslovne zgrade i sve druge zgrade kao i njihovi dijelovi te ostale građevine poput cesta, mostova i ostalog.

Poslovanje nekretninama u Republici Hrvatskoj regulirano je nizom propisa, među kojim se pored već spomenutog Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kao značajniji mogu izdvojiti Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/07, 144/12, 14/14, 32/19), Zakon o zemljišnim knjigama (NN 63/2019), Zakon o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20), Zakon o gradnji (NN 153/13, 20/17, 39/19, 125/19), Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) te Zakon o porezu na promet nekretnina (NN 115/16, 106/18).

Promatrajući pravni aspekt, nekretnine se odnose na zemljišnu česticu i sve ono što je s njom trajno povezano na njezinoj površini ili ispod njezine površine. Nekretnine se označavaju katastarskim oznakama, koje se još i nazivaju katastarskim česticama. Svaka katastarska čestica predstavlja pojedini dio zemljine površine koji je u katastru označen s brojem i nazivom katastarske općine u kojoj se nalazi. Upravo zbog toga se sve nekretnine u svim ispravama o nekretninama i zemljišnim knjigama označavaju po broju katastarske čestice i nazivu katastarske općine.

Pojam nekretnine u pravu se često proširuje i na one stvari koje su po svojoj prirodi pokretnine. Stoga u pravu kod pitanja je li neka stvar nekretnina nije dovoljan samo kriterij prirodne kvalitete, nego se uvodi još i kriterij pertinencije i kriterij posebnih ciljeva. Po kriteriju prirodne kvalitete nekretnine su u prvom redu zemljišta. No, osim zemljišta, nekretninom se smatra i sve ono što je sa zemljištem trajno povezano bilo mehanički bilo organski. Prema tome, nekretninama se smatraju zgrade koje su građene s namjerom da tu trajno ostanu. U istu kategoriju idu bunari, bazeni, podrumi itd.

Zemljišne čestice (nekretnine) kao objekti prava vlasništva i drugih stvarnih prava horizontalno su omeđene drugim nekretninama u vlasništvu određene osobe, ili općim dobrom ili javnim dobrom u općoj uporabi. Nekretnine su vertikalno ograničene granicom pravno opravdanog interesa vlasnika isključiti tuđe zahvate u dubinu i visinu. Izvan tih granica prostire se opće dobro, koje imaju pravo koristiti svi pod uvjetima i na način koji propisuje država u granicama svoga suvereniteta

Pravo vlasništva na zemljištu može se ograničiti pravom građenja, ali objekt prava građenja kao nekretnina u pravnom pogledu ne potiskuje objekt prava vlasništva, već samo ograničava vlasnikova ovlaštenja. U istom prostoru nalaze se objekt prava vlasništva i objekt prava građenja.

Objekt prava vlasništva je prostorno određena nekretnina, zemljište i sve što je sa zemljištem trajno spojeno, na površini ili ispod nje. Određenje pojma i dimenzija nekretnine kao objekta stvarnih prava aktualizirano je stalnim porastom prometa prava vlasništva i drugih stvarnih prava na nekretninama, kao i sve češćim opterećenjem nekretnina radi osiguranja novčanih potraživanja.

Sve nekretnine se razlikuju prema više kriterija, a najvažniji kriteriji jesu kriterij prirodne kakvoće i kriterij pertinencije. Kada je riječ o kriteriju prirodne kakvoće, nekretnine predstavljaju zemljišta i sve što je s njima razmjerno trajno spojeno, bilo na površini ili ispod površine. Osim toga nekretnine prema ovom kriteriju predstavljaju zgrade i druge građevine koje su izgrađene na površini zemlje, bilo to ispod površine ili iznad. Ovdje osim stambenih i poslovnih zgrada spadaju podrumi, bunari, bazeni, itd.

Prema kriteriju prirodne kakvoće u nekretnine se ubraja i sve što je u nekretninu ugrađeno, na njoj nadograđeno ili na neki način trajno spojeno s njom, sve dok se ne odvoji od nje. Drugi važan kriterij predstavlja kriterij pertinencije. Pertinencija se odnosi na pripadak nekoj drugoj stvari i prema tome se neka pokretna stvar po namjeni može smatrati nekretninom, ako služi gospodarskoj svrsi nekretnine. Tu se može raditi o strojevima, stoki, gorivu, itd.

Važnost diobe stvari na pokretne i nepokretne stvari vidi se npr. u različitim pravnim režimima u pogledu stjecanja vlasništva i ostalih stvarnih prava, zatim u činjenici da se nekretnine i stvarna prava na njima upisuju u gruntovnicu, a pokretnine ne. O razlici između pokretnih i nepokretnih stvari vodi se računa i u građanskom sudskom postupku te u ovršnom postupku.

Nekretnine kao objekti stvarnih prava su prostorno ograničeni dijelovi zemljišne površine i sve što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, dokle dopire pravo vlasništva određene fizičke ili pravne osobe, ako zakonom nije drukčije određeno. Na površini zemljišta, ispod i iznad njegove površine grade se različite zgrade, građevine i druge naprave, postrojenja, dalekovodi, naftovodi, vodovod, kanalizacija, sustavi za odvodnju ili navodnjavanje itd.

Nekretnine kao objekti prava (privatnog i javnog) su pravno individualizirane nepokretne stvari. Budući da na istom mjestu po zakonu fizike ne mogu istovremeno biti dvije stvari, nekretninu individualizira prostor. Prostorom je određen položaj i identitet nekretnine. Zato ne postoje dvije pravno identične nekretnine. Prema prethodno navedenom, proizlazi da je nekretnina prostorno ograničena stvar (objekt prava) koja se ne može premjestiti bez razaranja njene strukture, a zemljište je nekretnina po prirodi.

Zemljište po stvarnom pravu je prostorno omeđena površina – zemljišna čestica, katastarska ili građevinska čestica, objekt određenog stvarnog prava u subjektivnom smislu. Ona ima tri dimenzije: prostire se u visinu i dubinu do općeg dobra dokle se prostire pravno zaštićeni interes vlasnika površine zemljišta, a po horizontali je ograničena međama koje je odvajaju od susjednih nekretnina. Nepokretnost zemljišta je njegovo prirodno svojstvo.

Karakteristike tržišta nekretnina

Kriteriji koji oblikuju vrijednost pojedine nekretnine odnose se na lokaciju, namjenu ili uporabu pojedine nekretnine, način gradnje te energetsku učinkovitost. Osim toga, veliki značaj zauzima status legaliteta koji nekretnini daje potpunu zakonsku ispravnost i sigurno upravljanje istom. Pored navedenih kriterija, važnu ulogu ima i izgrađenost komunalne infrastrukture, starost nekretnine te instalacije koje se nalaze unutar određene nekretnine. Svi čimbenici imaju jednaku snagu i niti jedan od navedenih nije manje bitan ili zanemariv u procjeni vrijednosti nekretnine.

Nekretnine imaju ogroman gospodarski i društveni značaj. Upravo ta komponenta nekretnina je uočljiva ako promatramo povijesni tijek kada su postojale brojne netrpeljivosti i odvijali se mnogi ratovi, upravo zbog različitih teritorija koji su imali iznimno važan geostrateški položaj. Osim samog teritorija, veliki značaj imaju i prirodna bogatstva koja se na njemu nalaze. Takvi primjeri odnose se na područja bogata naftom ili rudama koja su oduvijek bila središte interesa svih nacija, a pogotovo onih željnih moći. U bližoj budućnosti područja bogata prirodnim izvorima vode preuzet će primat u važnosti te će se upravo oko toga voditi brojni konflikti. Pravilno i održivo gospodarenje prostorom može biti jedan od temeljnih čimbenika u sprječavanju brojnih konflikata i zagađenja koje je nastalo upravo zbog ljudskog faktora.

Svaka nekretnina ima svoju specifičnu cijenu koju je moguće odrediti prema različitim kriterijima. Koncept tržišne vrijednosti nekretnina, kao i ostale vrijednosti nekretnina, počiva na ideji vjerojatne cijene koja bi se mogla postići uz zadovoljenje nekih specifičnih uvjeta, definiranih u opisu tržišne ili neke druge vrijednosti.

Sadašnje cijene nekretnina ovise o očekivanjima tržišnih sudionika o kretanju budućih cijena. Ako je ponuda nekretnina u određenom trenutku ograničena, a potražnja na jednom vidljivom segmentu tržišta snažno raste, povećanje cijena na tom segmentu tržišta može se brzo prenijeti na druge dijelove tržišta. To znači primjerice da povećanje cijena kuća za odmor može dovesti i do porasta cijena stanova na istom području.

Cijena stambene imovine bitna je za financijsku stabilnost zemlje jer su nekretnine tipičan kolateral pri zaduživanju poduzeća i stanovništva kod poslovnih banaka, te utječu na visinu kreditnog rizika koji banke prihvaćaju. Viša razina cijena prelijeva se u višu vrijednost kolaterala pa se u razdoblju rasta cijena olakšava kreditiranje i raste potražnja za kreditima kod zajmoprimatelja s jedne strane, ali i ponuda kredita od zajmodavatelja s druge strane. Isto tako, smanjenje cijena utječe na pad vrijednosti kolaterala, što negativno utječe na otpornost zajmoprimatelja i rast vjerojatnosti neispunjavanja obveza i potencijalnih gubitaka u financijskom sektoru, slabeći time gospodarske uvjete i povećavajući kreditni rizik kod zajmodavatelja.

Promatrajući različita tržišta vidljivo je da iako imaju sličan princip funkcioniranja postoje brojne značajke koje odvajaju pojedino tržište u odnosu na drugo. Isto tako, tržište nekretnina prema svojim specifičnostima predstavlja poseban mehanizam koji sa svim svojim karakteristikama čini cjelinu unutar koje postoje zakoni i pravila ponašanja koja se prenose na sve sudionike i tako utječu na njihov način ponašanja u pojedinim situacijama.

Tržište nekretnina moguće je shvatiti kao sustav unutar kojeg dolazi do transakcija koje uzrokuju promjenu prva vlasništva ili promjenu u korištenju prava koja proizlaze iz nekretnina. Proučavajući tržište nekretnina, potrebno je istaknuti prostor kao temeljni čimbenik smještaja i prepoznavanja pojedine nekretnina. Upravo o njemu ovisi vrsta i veličina pojedine nekretnine jer u pojedinim situacijama može predstavljati i ograničavajući čimbenik.

Pri analizi tržišta nekretnina potrebno je obratiti pozornost na osnovne karakteristike nekretnina kao predmeta investiranja. Ta se obilježja odnose na: nisku likvidnost, nepokretnost i nedjeljivost, heterogenost, slabu dokumentiranost. Obilježje niske likvidnosti odražava se na problematiku modifikacije portfelja, dok obilježje nepokretnosti i nedjeljivosti tumači da se nekretnina veže uz lokaciju i nije ju moguće po potrebi preseliti te ima otežano dijeljenje.

Heterogenost označava da je svaka nekretnina jedinstvena i da ju je teško uspoređivati ili zamjenjivati. Kada je riječ o slaboj dokumentiranosti tu je upravo stavljen naglasak na nisku transparentnost i nepotpune tržišne informacije. Navedene karakteristike odudaraju od financijskih tržišta, ali i od mnogih drugih postojećih tržišta. Vezujući se uz određenu lokaciju svaka nekretnina je specifična i teško ju je uspoređivati ili zamjenjivati.

U mnogim slučajevima upravo prostor postaje presudni faktor privlačnosti pojedine nekretnine u odnosu na drugu. Područje koje pruža dodatne pogodnosti u vidu blizine glavnih prometnih čvorišta, prirodnih ljepota ili kulturno povijesnih znamenitosti dodaje veću vrijednost samoj nekretnini i na taj način ju predstavlja poželjnijom za potencijalne kupce. Kada je riječ o transparentnosti, poželjna je u svakom smislu jer olakšava pronalazak željene nekretnine i ne ostavlja mogućnost faktora negativnog iznenađenja.

Više čimbenika uvjetuje rast cijena nekretnina. Postoje mnogi razlozi za rast cijena nekretnina u Hrvatskoj, poput kreditne ekspanzije, neelastičnosti ponude na traženoj lokaciji, očekivanja daljnjeg rasta cijena koje dovodi do stvarnog rasta i dr.

Puno je razloga za rast cijena nekretnina, a prvi i osnovni je lokacija nekretnine. Čimbenik lokacije nekretnine nezaobilazan u analizama stambenog tržišta. U velikom broju analiza pokazao se kao značajan čimbenik koji oblikuje cijenu stambenog prostora. Funkcije ponuđene rente koje datiraju još iz devetnaestog stoljeća preteča su teorije povezanosti cijene stambenog prostora s njegovom lokacijom. Te funkcije su razlike u cijenama zemljišta objašnjavale različitom udaljenošću od središta potražnje.

Cijena gradnje nekretnina konstantno raste. Ako građevna industrija radi punim kapacitetom, povećana potražnja za nekretninama stvorit će pritisak na troškove izgradnje u kratkom roku, što će se odraziti i na tržište ostalih stambenih objekata. Ako je konkurencija u građevnoj industriji na pojedinim lokacijama ograničena, porast troškova – time i utjecaj na lokalno stambeno tržište – će biti veći. U dugom roku stambena ponuda je elastična s obzirom na dohodak i cijene, pa građevinski kapaciteti ne bi trebali postati čimbenik ograničavanja stambene ponude.

Pritisak na troškove može biti izražen u kratkom roku i može utjecati na očekivanja budućih cijena, posebno ako dođe do naglog porasta potražnje. Taj trend se trenutačno događa na priobalju, gdje je s obzirom na potražnju mala ponuda izvođača radova. Slijedom toga, cijene gradnje rastu. Cijene materijala i troškovi prijevoza materijala također rastu. Zbog nedostatka radne snage, građevinari povisuju plaće radnicima kako bi ih uspjeli zadržati. Investitoru u gradnju realno se povećavaju troškovi gradnje zbog čega cijena konačnog proizvoda raste.

Tržište nekretnina se sastoji od većeg broja odvojenih tržišta koja se razlikuju prema vrsti nekretnine i zemljopisnom položaju. S obzirom da je svaka pojedina nekretnina jedinstvena cjelina koja se nalazi na jedinstvenoj lokaciji, nužno je svaku od nekretnina promatrati kao zasebnu cjelinu. Upravo zbog toga svakoj nekretnini treba pristupiti kao posebnom tržištu. Pravila prodaje se razlikuju kod svake nekretnine te se glavni zadatak svakog prodavatelja svodi na prepoznavanje specifičnosti svake nekretnine i najboljeg načina plasiranja na tržište.

Na tržištu nekretnina postoje brojni sudionici kao što su: proizvođači, korisnici, država te trgovci nekretninama. Proizvođači predstavljaju onaj dio koji je zaslužan za sam nastanak pojedine nekretnine. Tu skupinu čine građevinari, arhitekti, istraživači te svi oni koji investiraju u određenu nekretninu. Na početku je potrebno istražiti tržište i potrebe korisnika kako bi se počelo s projektiranjem i pronalaskom investitora. Ako su prikupljena potrebna investicijska sredstva i riješene pravne stavke, onda nastupa izgradnja u kojoj veliku ulogu imaju građevinari, jer su oni zaslužni za konačnu realizaciju projekta.

Kada je riječ o korisnicima tu je moguće ubrojiti sve pravne i fizičke osobe koje ili kupuju ili iznajmljuju nekretnine. Pojedine potrebe kupaca mogu se mijenjati ako se promijeni njihov način života. Tada njihove želje i potrebe budu ponekad potpuno različite u odnosu na prvobitni trenutak odluke o kupnji. Nadalje, postoji i velika uloga države na tržištu te se njezino sudjelovanje očituje na više razina.

Pravnim regulativama i porezima direktno utječe na odvijanje situacije na tržištu. U okviru države, iznimno je bitno navesti ulogu sudova kao tijela koje provodi zakone te njegovu važnost u rješavanju sporova. Posljednji od navedenih sudionika su trgovci nekretninama koji spajaju ostala tri sudionika na tržištu nekretnina. Trgovci nekretninama su vrlo važni kod donošenja odluka koje se odnose na sve slojeve tržišta.

U širem smislu u trgovce nekretnina je moguće ubrojati i odvjetnike, osiguravatelje, marketinške agencije, računovođe i mnoge druge. Svako od njih ima iznimno važnu ulogu i svako odstupanje ili nepravilno provođenje svojeg zaduženja može dovesti do poremećaja na tržištu.

Ulaganja u nekretnine i trendovi

Kada se govori o predmetu potencijalnih transakcija na tržištu nekretnina u Hrvatskoj, onda je to ukupna površina kopnenog dijela Republike Hrvatske koja iznosi 56.594 km2, odnosno 64,3 posto ukupnog teritorija države, zajedno ili bez građevina trajno spojenih na nju, sukladno Strategiji prostornog razvoja Republike Hrvatske (NN 106/2017). Prema istom izvoru šume i šumsko zemljište prostiru se na 26.887 km2 odnosno prekrivaju 47,5 posto kopnenog teritorija Hrvatske, pri čemu prirodne šume čine 95 posto ukupne šumske površine, dok 5 posto površina otpada na potpomognutu obnovu (uključujući kulture i plantaže), poljoprivredne površine zauzimaju oko 47,6 posto kopnenog teritorija RH. Značajan dio poljoprivrednih površina ne koristi se za uzgoj poljoprivrednih kultura.

Potražnja za nekretninama na području hrvatskog priobalja porasla je otkad je Hrvatska postala članica Europske unije (u daljnjem tekstu: EU). Od tada, državljanin ili pravna osoba iz država članica EU-a stječe pravo vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj, pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj, izuzev nekretnina u izuzetim područjima – poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom.

To smanjenje restrikcija za strance, državljane EU-a, dovelo je do povećanja potražnje za nekretninama i posljedica je porast cijena nekretnina, jer su se na tržištu pojavili novi kupci. Postoje i stranci koji nisu državljani EU-a i koji kupuju nekretnine na području Hrvatske, poput Švicaraca, ali njih je puno manje u odnosu na državljane EU-a. Sve više se stanovi duž Jadrana i u Zagrebu kupuju kako bi se iskoristili za turistički/dnevni najam. Povećana potražnja za tim stanovima uzrokuje porast cijena nekretnina na tom području. Zbog povećane potražnje povećava se i obujam novogradnje, razvija se građevinski sektor.

Ulaganje u nekretnine jedan je od najčešćih oblika ulaganja za kojeg se odlučuje veliki broj ljudi diljem svijeta. Radi se o obliku ulaganja koji je izrazito popularan i u Hrvatskoj, budući da se nekretnine već tradicionalno smatraju dugoročno isplativom investicijom u koju je pametno ulagati. Naravno, nekretnine nisu jedini oblik ulaganja koji može investitorima u dugom roku donijeti profit, stoga je potrebno usporediti nekretnine s alternativnim ulaganjima kao što su ulaganje u investicijske fondove ili investicijsko zlato.

Budući da je ponuda nekretnina na tržištu relativno ograničena, one će uvijek imati određenu vrijednost. Jednostavna ekonomska zakonitost ponude i potražnje nalaže da će dobro ili usluga za kojim postoji velika potražnja uvijek vrijediti, a ako se potražnja poveća više od ponude, cijena će ići prema gore. Iz tog razloga, ulaganje u nekretnine može biti isplativo za vrijeme povećane potražnje za njima, budući da to garantira rast vrijednosti. Naravno, rast potražnje može varirati ovisno o lokaciji, tako da je moguće da u istoj državi postoje regije u kojima cijena nekretnina raste, dok u drugoj regiji pada.

Nadalje, ulaganje u nekretnine može donijeti prinos u obliku rente koju najmodavac naplaćuje najmoprimcu za korištenje nekretnine. Renta predstavlja pasivni prihod ulagača te nekretnina zbog nje nije “mrtvi kapital”, već investitoru donosi određeni prihod i prije nego što ju proda.

Ukoliko se radi o nekretnini na turistički atraktivnom području, iznajmljivanje turistima može biti značajan izvor prihoda investitoru tijekom turističke sezone. Bilo da se radi o kratkotrajnom iznajmljivanju turistima, ili dugotrajnom iznajmljivanju podstanarima, renta može značajno povećati isplativost ulaganja u nekretnine.

Također, osim financijskih prednosti ulaganja u nekretnine, značajna je prednost to što je nekretnina tip imovine koji se može svakodnevno koristiti, čime ona pruža dodatnu nefinancijsku vrijednost ulagaču. Naime, u nekretnini je moguće živjeti, ljetovati, skladištiti stvari i još mnogo toga, pa je i tu prednost potrebno uzeti u obzir prilikom ulaganja.

S druge strane, iako su nekretnine možda privlačne širokom spektru ulagača, činjenica je da su jednostavno preskupe za veliki dio njih. Čak se i cijena onih povoljnijih nekretnina mjeri u desecima tisuća eura, što si malo tko može priuštiti bez većih problema.

Vrijedi spomenuti i da je ulaganje u nekretnine stoga u pravilu rezervirano za imućniji dio društva koji si može priuštiti više nekretnina u vlastitom vlasništvu. Za većinu stanovništva, ipak, nekretnine nisu ulaganje koje si mogu priuštiti i to predstavlja najveću prepreku kod ove vrste ulaganja.

Svaki oblik imovine ima određenu likvidnost, odnosno sposobnost lakog pretvaranja u novac. Najlikvidniji oblik imovine je domaća valuta, a zatim slijede strane valute i zlato koje je potrebno zamijeniti za gotovinu u mjenjačnici.

Nefinancijska imovina poput nekretnina nije vrlo likvidna, tj. nije jednostavno u kratkom roku zamijeniti ju za novac. Ukoliko vam zatreba veća količina novca, a imate nekretninu u vlasništvu, morat ćete ili prodati ju debelo ispod cijene kako bi se brzo domogli novca, ili potrošiti dosta vremena za pronalazak adekvatnog kupca s prihvatljivom ponudom.

Budući da se nekretnina može koristiti te iznajmljivati, potrebno ju je i konstantno održavati, što predstavlja dodatan periodički trošak za ulagača. Razni popravci, unaprjeđenja, komunalije i nepredviđeni troškovi do kojih uvijek dođe investitoru umanjuju isplativost ulaganja. Osim što predstavljaju dodatan financijski teret, troškovi održavanja oduzimaju i mnogo vremena i živaca vlasniku nekretnine koji mora brinuti o takvim stvarima. Ovi se troškovi povećavaju ukoliko se nekretnina koristi za iznajmljivanje turistima, budući da je u tom slučaju brži obrtaj korisnika nekretnine te je potrebno i održavati čistoću same nekretnine prije dolaska novih turista.

Svakako, kao što smo i ranije naglasili, lokacija je najbitniji faktor kod određivanja cijene nekretnine. Identične kuće u dva različita mjesta mogu imati značajno drugačiju cijenu, čak i unutar granica iste države. Opasnost za investitore predstavlja činjenica da neke lokacije mogu biti atraktivne prilikom kupnje nekretnine, ali s vremenom mogu izgubiti tu svoju atraktivnost.

Primjer takvih lokacija su brojna slavonska mjesta u kojima je vrijednost nekretnina zbog depopulacije višestruko pala ili pak zagrebački centar u kojemu su brojni stanovi izgubili velik dio vrijednosti nakon razornog potresa. Na takve okolnosti investitor ne može direktno utjecati te predstavljaju određeni rizik koji je potrebno uzeti u obzir prilikom ulaganja.

Trgovanje nekretninama nije oslobođeno poreza, na stjecanje i isporuku plaća se ili porez na promet nekretnina ili porez na dodanu vrijednost (PDV), ovisno o tome je li stjecatelj nekretnine obveznik PDV-a ili ne. Stjecanje nekretnine neoporezivo je samo u iznimnim slučajevima koji su propisani zakonom. Porez predstavlja još jedan od dodatnih troškova koji mogu nastati kod ulaganja u nekretnine, a česte promjene poreznih zakona stvaraju određenu dozu nesigurnosti kod ulagača.

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku u 2019. godini ukupno je izgrađena 5.521 zgrada, od čega je izgrađeno 4.316 stambenih i 1.205 nestambenih zgrada. Usporede li se ti podaci s 2018. godinom, u 2019. godini se uočava rast ukupnog broja izgrađenih zgrada za 11,9 posto, rast broja izgrađenih stambenih zgrada za 12,8 posto te rast izgradnje nestambenih zgrada za 8,7 posto.

Promotri li se međugodišnje kretanje izgradnje po vrstama nestambenih zgrada u 2019. godini, najveći rast u odnosu na 2018. godinu zabilježen je kod uredskih zgrada (48,4 posto), zatim kod industrijskih zgrada i skladišta (22,1 posto), zgrada za kulturno-umjetničku djelatnost, zabavu, obrazovanje i zdravstvenu zaštitu (20,8 posto) te kod zgrada za trgovinu na veliko i malo (17,1 posto).

Međugodišnji rast izgradnje bilježe i zgrade za promet i komunikaciju, i to za 3,3 posto. S druge strane, u odnosu na godinu ranije u 2019. godini zabilježen je pad izgradnje hotela i sličnih zgrada, i to za 11,3 posto te pad izgradnje ostalih nestambenih zgrada, za 3,4 posto.

Prema podacima iz eNekretnina[^ 1] ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2020. godini iznosila je 40,023 milijarde kuna, što u odnosu na 2019. godinu predstavlja povećanje od 0,5 posto. Najveći broj transakcija pritom se odnosi na kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta, njih 34.322, što čini 33,3 posto ukupnog broja kupoprodaja. Zatim slijede kupoprodaje stanova/apartmana kojih je ostvareno 23.564, odnosno 22,9 posto od ukupnog broja te kupoprodaje građevinskog zemljišta kojih je zabilježeno 16.215 (15,7 posto ukupno ostvarenih transakcija).

Kupoprodajnih transakcija obiteljskih kuća zabilježeno je 13.825, što je činilo 13,4 posto ukupnog broja ostvarenih kupoprodaja na tržištu nekretnina 2019. godine. Usporedbe radi, u prethodne dvije godine, 2018. i 2019. godini na tržištu nekretnina ostvaren je međugodišnji rast broja kupoprodajnih transakcija za 1,4 posto i 6,5 posto.

U usporedbi s 2019., pad broja kupoprodaja 2020. godine zabilježen je kod gotovo svih vrsta nekretnina, izuzev kategorija ostalo (rast od 39,5 posto) te različitih nekretnina (rast od 4,5 posto). Pritom je najveće relativno smanjenje broja kupoprodaja zabilježeno kod kuća za povremeni boravak, za 89,6 posto, iza kojih slijede poslovni prostori i poslovne zgrade, s padom broja kupoprodaja od 20,3 posto.

Nadalje, značajni međugodišnji pad prodaje zabilježen je i kod vanjskih parkirnih mjesta, od 14,9 posto, zatim kod garaža, u visini od 14,7 posto. Međugodišnji pad prodaje u 2020. godini bilježe i stanovi/apartmani i šumska zemljišta, i to obje kategorije u visini od 11 posto, iza kojih slijede poljoprivredna zemljišta, s padom prodaje od 10,4 posto.

Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2020. godini iznosila je 40,023 milijarde kuna, što u odnosu na 2019. godinu predstavlja povećanje od 0,5 posto. Prosječna vrijednost nekretnine kojom se trgovalo u 2020. godini iznosila je 388.226 kune, dok je godinu dana ranije iznosila 356.663 kune. Gledano u odnosu na ostvareni bruto domaći proizvod (BDP) kupoprodajne transakcije nekretnina činile su 11 posto BDP-a 2020. godine. Za usporedbu, taj je udio 2019. godine iznosio 10 posto.

S obzirom na vrstu nekretnine, najznačajniji udio u vrijednosti kupoprodaja na tržištu nekretnina u 2020. godini bilježe stanovi na koje se odnosi 41,1 posto vrijednosti ugovorenih kupoprodaja, zatim slijede građevinska zemljišta s udjelom od 21,5 posto te obiteljske kuće s udjelom od 19,4 posto.

Gledano po vrsti nekretnine, u odnosu na 2019. godinu najveće povećanje vrijednosti 2020. godine bilježi kategorija ostalo, čak 91 posto, iza koje slijede šumska zemljišta s povećanjem vrijednosti za 68,6 posto te garaže za 26,7 posto. Povećanje vrijednosti u odnosu na 2019. bilježe i poslovni prostori i druge strane, najveće smanjenje vrijednosti prodanih nekretnina zabilježeno je kod kuća za povremeni boravak, u visini od 84,8 posto te kod vanjskih parkirnih mjesta, u visini od 44 posto. U odnosu na godinu ranije ukupna vrijednost prodanih stanova/apartmana u 2020. godini smanjila se za 1,2 posto, a poljoprivrednih zemljišta za čak 20,8 posto.

Nekretnine su uvijek velika i pametna investicija jer daju puno više mogućnosti od drugih vrsta ulaganja. Nekretnina se može kupiti s namjerom preprodaje, no ako tržište ode u krivom smjeru, može se uvijek iznajmiti. Nekretnine se mogu i refinancirati, obnavljati, razvijati, dijeliti ili dodavati parcele. I upravo ta fleksibilnost investicije je jedan od glavnih razloga zbog kojeg se toliko milijunaša obogatilo ponajviše kupovinom nekretnina.

Umjesto zaključka, citat Franklin D. Roosevelt: “Nekretnine ne mogu biti izgubljene ili ukradene, niti mogu biti odnesene negdje. Kupljene pri zdravom razumu, plaćene u cijelosti i održavane s brigom, nekretnine su najsigurnija investicija na svijetu.”

Ivan VIDAS, struč. spec. oec.

Izvori:

Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/1996, 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 90/2010, 143/2012, 152/2014)
https://www.poslovni.hr/leksikon
P. Simonetti, Nekretnine kao objekti prava vlasništva i prava građenja, Zb. Prav. fak. Sveuč. Rij. (1991) v. 30, br. 1, 33-62 (2009)
A. Šebalj, et al., Procjena vrijednosti nekretnina i sve oko toga, Zagreb, Novi informator d.o.o., (2018)
https://www.centarzlata.com/ulaganje-u-nekretnine/
Vizek, Maruška; Slijepčević, Sunčana; Rašić Bakarić, Ivana; Stojčić, Nebojša, Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske:2020, Ekonomski institut, Zagreb (2020)
Boban, D.: Analiza tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj, Sveučilište Jurja Dobrile u Puli Fakultet ekonomije i turizma „Dr. Mijo Mirković“, Pula, (2019)
Mustać J.: Cjenovni balon na tržištu nekretnina u Republici Hrvatskoj, Oeconomica Jadertina 1/2019.
Strategija prostornog razvoja Republike Hrvatske (NN 106/2017)

(¹) Putem informacijskog sustava tržišta nekretnina eNekretnine ovlaštenim procjeniteljima i posrednicima u prometu nekretninama omogućen je lak pristup podacima koji su podloga za njihov kvalitetan stručni rad. Ova baza podataka važna je radi osiguranja transparentnosti tržišta nekretnina a sadrži podatke o broju transakcija za pojedino područje, vrste nekretnina i podatke o nekretnini koja je bila predmet transakcije – stan, kuća, poslovni prostor, poljoprivredno, građevinsko, šumsko zemljište, postignute cijene itd.