Broj klase: 410-19/26-02/36
Urudžbeni broj: 513-07-21-01-26-2
Zagreb, 11.3.2026.

Zaprimili smo elektroničkim putem vaš upit o poreznom tretmanu vezano uz ulaganje u tuđu imovinu. Navodite da je “A”  banka d.d. (nadalje: društvo) porezni obveznik upisan u registar obveznika poreza na dodanu vrijednost (dalje: PDV) te da obavlja gospodarsku djelatnost u okviru koje ostvaruje oporezive i druge isporuke, slijedom čega pri nabavi dobara i usluga primjenjuje pravila o podjeli pretporeza. Dalje navodite da društvo koristi poslovne prostore temeljem ugovora o najmu, koji se sklapaju na višegodišnje razdoblje (u pravilu na razdoblje od 10 godina) te da na početku najma, radi prilagodbe prostora potrebama poslovanja, provodi ulaganja u tuđu imovinu.

Ulaganja koja je društvo izvršilo u prostor u najmu evidentirana su kao dugotrajna imovina društva podložna amortizaciji. Svrha provedenih ulaganja je isključivo osigurati uvjete za obavljanje djelatnosti društva tijekom trajanja najma. Tijekom navedenog razdoblja, kako navodite, predmetno ulaganje se u potpunosti amortizira, tako da po isteku najma knjigovodstvena vrijednost ulaganja iznosi 0,00 eura. Po isteku ugovora o najmu društvo prestaje koristiti predmetni prostor te ga napušta, pri čemu ulaganja izvedena radi prilagodbe prostora potrebama obavljanja djelatnosti ostaju najmodavcu.

Navodite da društvo pri tome ne ostvaruje nikakvu naknadu niti drugu protučinidbu (uključujući prebijanje, umanjenje najamnine ili slično). Predmetna ulaganja nakon isteka najma više ne koristi za obavljanje oporezive djelatnosti, niti po toj osnovi ostvaruje bilo kakvu ekonomsku korist. Prilikom ulaganja u prostor društvo je koristilo pravo na odbitak pretporeza, i to djelomično putem primjene podjele pretporeza od 1%, budući da su radovi i usluge djelomično nabavljani za potrebe obavljanja oporezive djelatnosti.

Vezano uz navedeno postavili ste sljedeća pitanja:
1.    Treba li društvo prilikom izlaska iz prostora u najmu obračunati PDV na ulaganja koje je obavilo u prostoru? Ako da, koja bi bila porezna osnovica u tom slučaju, nabavna ili tržišna vrijednost u trenutku izlaska iz prostora?
2.    Ako je odgovor na prvo pitanje potvrdan, bi li društvo bilo obvezno obračunati PDV pri izlasku iz prostora i u slučaju kada pri nabavi predmetnih ulaganja ne bi uopće odbijalo pretporez?
3.    Postoji li i u kojem slučaju mogućnost ispravka inicijalno odbijenog pretporeza po ulaganju za društvo?

Nadalje, navodite odredbe članka 4. stavka 1., članka 7. stavka 3., članka 33. stavka 4. i članka 64. stavka 1 Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine, broj 73/13, 99/13, 148/13, 153/13, 143/14, 115/16, 106/18, 121/19, 138/20, 39/22, 113/22, 33/23, 114/23, 35/24, 152/24, 52/25 i 151/25; dalje: Zakon o PDV-u), odredbe članka 42. stavka 3. i članka 140. stavka 1. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine, broj 79/13, 85/13, 160/13, 35/14, 157/14, 130/15, 1/17, 41/17, 128/17, 1/19, 1/20, 1/21, 73/21, 41/22, 133/22, 43/23, 1/24, 39/24, 16/25, 68/25 i 11/26; dalje: Pravilnik o PDV-u) te navodite svoje stajalište o poreznom tretmanu.

Na postavljena pitanja u nastavku odgovaramo.

Predmet oporezivanja PDV-om prema odredbama članka 4. stavka 1. Zakona o PDV-u, je isporuka dobara i obavljanje usluga u tuzemstvu uz naknadu koju obavi porezni obveznik koji djeluje kao takav, stjecanje dobara unutar Europske unije (dalje: EU) te uvoz dobara.

Prema odredbama članka 8. stavaka 1. do 3. Pravilnika o PDV-u, transakcijama koje su predmet oporezivanja razumijevaju se sve transakcije čije je oporezivanje propisano Zakonom, a mogu biti oporezive ili oslobođene plaćanja poreza.

Bitno obilježje oporezive transakcije je međusobna uzročna veza između transakcije i naknade. Za prosudbu o postojanju ovog obilježja mjerodavan je gospodarski interes sudionika, neovisno o tome kako su sami sudionici određeni posao nazvali.

Transakcijama koje nisu predmet oporezivanja razumijevaju se one transakcije čije oporezivanje nije propisano Zakonom.

Nadalje, prema odredbama članka 15. Pravilnika o PDV-u, ako pri isporuci naknada nije novčana, već u isporuci drugog dobra ili obavljenoj usluzi, radi se o razmjeni. Pri razmjeni, isporuka podliježe oporezivanju na obje strane, kod svakog isporučitelja.

Napominjemo da je Republika Hrvatska, kao država članica EU obvezna primjenjivati sudsku praksu Suda Europske unije (dalje: Sud EU) nadležnog za tumačenje odredbi Direktive Vijeća 2006/112/EZ (dalje: Direktiva o PDV-u), koje su implementirane u Zakon o PDV-u. U tom pogledu u presudi od 26. rujna 2013. godine u predmetu C-283/12, Serebryannay vek EOOD, u točkama 40. i 41. Sud EU-a navodi sljedeće: 

„Iz toga slijedi da, kada se prema ugovoru sklopljenom s vlasnikom stana pružatelj usluga obnove i opremanja tog stana s jedne strane obvezuje izvršiti pružanje usluga o svom trošku i s druge strane stječe pravo raspolaganja spomenutim stanom kako bi ga koristio za svoju gospodarsku aktivnost za vrijeme trajanja tog ugovora, a da nije obvezan plaćati najamninu, dok vlasnik preuzima opremljeni stan na kraju spomenutog ugovora, to pružanje usluga obnove i opremanja spada u kategoriju pružanja usluga uz naknadu u smislu članka 2. stavka 1. točke (c) PDV Direktive. Naime, doista postoji izravna veza između spomenutog pružanja usluga i protučinidbe koju je pružatelj usluge stvarno primio u zamjenu, tj. pravo raspolagati predmetnim stanom u svrhu svoje gospodarske aktivnosti za vrijeme trajanja tog ugovora.

Okolnost da će pružanje predmetnih usluga vlasniku predmetnog stana biti od koristi tek nakon isteka ugovora ne mijenja na stvari jer se stranke takvog dvostrano obveznog ugovora njegovim sklapanjem obvezuju jedna drugoj ispuniti uzajamne činidbe (vidjeti, zbog sličnosti, presude od 21. ožujka 2002., Kennemer Golf, C-174/00, Zb., str. I-3293., točku 40., i ranije navedenu RCI Europe, točke 31. i 33.).“.

Odluka Suda EU u tom predmetu glasi:
„Članak 2. stavak 1. točku (c) Direktive Vijeća 2006/112/EZ od 28. studenoga 2006. o zajedničkom sustavu poreza na dodanu vrijednost, treba tumačiti u smislu da se pružanje usluga obnove i opremanja stana mora smatrati izvršenom uz naknadu kada se, prema ugovoru sklopljenom s vlasnikom stana, pružatelj spomenutih usluga, s jedne strane obvezuje izvršiti pružanje tih usluga o svom trošku i s druge strane stječe pravo raspolaganja spomenutim stanom kako bi ga koristio za svoju gospodarsku aktivnost za vrijeme trajanja tog ugovora, a da nije obvezan plaćati najamninu, dok vlasnik preuzima opremljeni stan istekom navedenog ugovora.“.

Slijedom navedenog, ako je društvo obavilo ulaganje u tuđi poslovni prostor bez naknade na način da za to ulaganje nije bilo nikakve protučinidbe koja bi se izravno mogla dovesti u vezu s njim, onda u smislu odredbi Zakona o PDV-u takvo ulaganje nije predmet oporezivanja PDV-om.

Što se tiče povrata poslovnog prostora vlasniku i okolnost da je predmetnim ulaganjem moguće poboljšano njegovo stanje, također je bitno utvrditi je li za to ulaganje bilo ili će biti protučinidbe koja bi se izravno dovela u vezu s njim, a što bi posljedično značilo da se smatra da je obavljena usluga uz naknadu.