Kako se stječu nekretnine?

Nekretnine se mogu stjecati kupoprodajom, zamjenom, nasljeđivanjem, darovanjem, unošenjem ili izuzimanjem iz trgovačkog društva, likvidacijskim ili stečajnim postupkom, na temelju sudskih odluka ili bilo kojim drugim prijenosom vlasništva nad nekretninom. U nekretnine se ubrajaju zemljišta (poljoprivredna, građevinska, uređena, neuređena, izgrađena, neizgrađena) i građevine (cijele ili dijelovi stambene/poslovne zgrade, kuće za odmor, garaže, grobnice, ceste, mostovi i sl.). U ovom članku bavit ćemo se prije svega stjecanjem vlasništva nad stanovima i kućama od strane građana - fizičkih osoba.

Plaćanje poreza na promet nekretnina uređeno je Zakonom o porezu na promet nekretnina (NN 115/16, 106/18; dalje u tekstu: ZPPN), prema kojem je predmet oporezivanja nekretnina (čl. 5. st. 1. ZPPN). Iznimno od toga, prometom nekretnina se ne smatra stjecanje nekretnina na koje se plaća porez na dodanu vrijednost (čl. 5. st. 2. ZPPN-a).

Stjecanjem nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje i darovanje nekretnine. Stjecanjem se također smatra unošenje nekretnine u trgovačko društvo kao i izuzimanje nekretnine iz društva, bilo da se radi o uobičajenoj kupoprodaji, postupku likvidacije ili stečaja, stjecanju na temelju sudske odluke ili odluke nekog drugog tijela.

Porez na promet nekretnina plaća stjecatelj nekretnine (kupac). Kod zamjene nekretnina, porez plaćaju svi sudionici zamjene, svaki za nekretninu koju pritom stječe. Ako se nekretnina dijeli na više idealnih dijelova, svaki stjecatelj posebno plaća porez za svoj dio. Kod darovanja ili drugog stjecanja nekretnine bez naknade, daroprimatelj plaća porez na promet nekretnina, ukoliko nema pravo na oslobođenje sukladno posebnim pravilima.

Osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze (čl. 9 st. 1. ZPPN). Ministarstvo financija, Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju (čl. 9. st. 2. ZPPN). Vlasnik, odnosno posjednik nekretnine, obvezan je ovlaštenoj osobi dopustiti pristup na zemljište i građevine radi procjene tržišne vrijednosti nekretnine (čl. 10. st. 2. ZPPN). Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 3%  (čl. 12. ZPPN-a), osim ako je nekretnina u sustavu PDV-a, o čemu ćemo detaljnije u nastavku članka.

Porezna uprava utvrđuje tržišnu vrijednost u pravilu iz kupoprodajne cijene navedene u ugovoru o kupoprodaji, ako iznos kupoprodajne cijene odgovara cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu, sukladno čl. 9. i 12. ZPPN. Nakon ovjere Ugovora o kupoprodaji nekretnine javni bilježnik automatski informaciju šalje u Poreznu upravu koja nakon toga obračunava iznos poreza i šalje Rješenje kupcima na adresu. Ako porezna uprava sumnja u navedeni iznos iz kupoprodajnog ugovora procijenit će predmetnu nekretninu prema svojim tablicama, odnosno vrijednostima nedavnih sličnih kupoprodaja u blizini gdje se predmetna nekretnina prodaje.

Osnovica za obračun poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja, a utvrđuje se na temelju dokumentacije o stjecanju (kupoprodajni ugovor i dr.). Ukoliko ugovorena cijena ne odgovara tržišnoj cijeni, porezna uprava je ovlaštena sama utvrditi cijenu i na nju obračunati porez kao što je ranije navedeno. Pritom treba znati da se takav postupak u pravilu koristi kada je ugovorena cijena niža od tržišne i u ovom trenutku autor nema saznanja da je porezna uprava obračunala porez na promet nekretnina na vrijednost nižu od ugovorene u npr. kupoprodajnom ugovoru.

Kad je ukupan iznos naknade iz isprave o stjecanju manji od cijene koja se može postići na tržištu Porezna uprava procjenom utvrđuje tržišnu vrijednost nekretnine. Procjenu obavlja službenik Porezne uprave na osnovi usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja i u približno isto vrijeme, a o utvrđenim činjenicama sastavlja se zapisnik. Ako za nekretninu nema usporednih podataka procjenu tržišne vrijednosti nekretnine provodi vještačenjem stručna osoba koju imenuje pročelnik područnog ureda Porezne uprave.

Vlasnik, odnosno posjednik nekretnine, obvezan je ovlaštenoj osobi dopustiti pristup na zemljište i građevine radi procjene tržišne vrijednosti nekretnine. Porezni obveznik ima pravo prisustvovati postupku procjene, te na kraju, kao stranka, potpisati zapisnik. Na temelju u zapisniku utvrđenih činjenica Porezna uprava donosi rješenje o porezu na promet nekretnina.

Što se smatra prvim nastanjenjem i korištenjem nekretnine? Trenutak stavljanja nekretnine u uporabu, o čemu porezni obveznik mora imati odgovarajuću dokumentaciju, kao što su: dokument nadležnog tijela o prebivalištu ili uobičajenom boravištu, knjigovodstvena evidencija kojom se građevina ili njezini dijelovi stavljaju u uporabu, ugovor o najmu, ugovor o isporuci električne energije, vode, i slično. Ako se prvo nastanjenje ili korištenje nekretnine ne može dokazati jednim od nabrojanih dokumenata datumom prvog nastanjenja ili korištenja smatra se datum prve isporuke nekretnine

Starogradnja vs. novogradnja

Ako je npr. stan kupljen, naslijeđen ili na bilo koji drugi način stečen, a  kad se na takvo stjecanje ne plaća porez na dodanu vrijednost – PDV,  kupac je onda obveznik poreza na promet nekretnina. Porezni sustav je tako postavljen da se ne plaća dvostruko, odnosno i porez na promet nekretninama i PDV, već samo jedan od tih poreza.

Porez na dodanu vrijednost (PDV) — obračunavaju i plaćaju porezni obveznici koji su upisani u registar obveznika PDV-a kad isporučuju, daruju, ili na neki drugi način prenose građevinska zemljišta i građevine, ili dijelove građevina (i zemljišta na kojima su izgrađene), ako su te građevine i njihovi dijelovi nastanjeni ili korišteni manje od 2 godine.

PDV na kupoprodaju nekretnine dužni su obračunati i platiti porezni obveznici upisani u registar obveznika PDV-a kad sklapaju ugovor o kupoprodaji:

−       građevinskog zemljišta (u smislu Zakona o PDV-u smatra se da je to zemljište za koje je izdan završni akt kojim se odobrava građenje),

−       roh-bau građevine,

−       nove građevine ili dijela iste i zemljišta na kojem se nalazi prije prvog nastanjenja odnosno korištenja,

−       građevine ili dijela građevine i zemljišta na kojem je ista izgrađena ako je od datuma prvog korištenja ili nastanjenja do kupoprodaje prošlo od manje od 2 godine,

−       rekonstruiranu građevinu, ako su troškovi rekonstrukcije u prethodne dvije godine prije isporuke veći od 50% prodajne cijene.

Novogradnja može biti oporezovana na dva načina: porezom na promet nekretnina ili porezom na dodanu vrijednost (PDV). Upravo zato je kod stjecanja novogradnje bitno utvrditi da li je nekretnina u sustavu PDV-a ili nije. Ovisi o tome je li izgrađena nakon 31.12.1997. godine ili pak prije, kupujemo li od osobe koja je u sustavu PDV-a ili ne, te ako je prodavatelj u sustavu PDV-a, je li u cijeni iskazan PDV ili ne.

Nekretnine izgrađene prije 31.12.1997. nisu u sustavu PDV-a i njihova prodajna cijena ne sadrži PDV. To je bitno za naglasiti zato što nekretnina oporezovana PDV-om kupcu obvezniku PDV-a znači pravo na odbitak pretporeza i time ga realno košta znatno manje. Ukoliko se pak radi o nekretnini izgrađenoj nakon tog datuma, to još uvijek ne znači da je ista u sustavu PDV-a. Naime, ukoliko je nekretnina prošla više vlasnika, od kojih je samo jedan u nizu bio van sustava PDV-a, nekretnina izlazi iz sustava PDV-a i njezina prodajna cijena ne sadrži PDV. U tom slučaju prodavatelj-obveznik PDV-a dužan je na računu navesti napomenu o tome.

Ukoliko nekretnina nije u sustavu PDV-a, kupac je dužan platiti porez na promet nekretnina od 3%, što nije iskazano u prodajnoj cijeni, te svakako poskupljuje stjecanje predmetne nekretnine i to je trošak kupca koji je potrebno uzeti u obzir prilikom zatvaranja financijske konstrukcije. Najčešći slučaj oslobođenja od poreza je kada kupac kupuje nekretninu od tvrtke koja je dužna obračunati PDV na istu.

Plaćanje poreza na promet nekretnina

Prema ZPPN-u, obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine (čl. 6. st. 1. ZPPN). Prilikom darovanja ili drugog stjecanja nekretnine bez naknade obveznik je daroprimatelj ili druga osoba koja je stekla nekretninu bez naknade (čl. 7. st. 2. ZPPN). Porezni obveznik mora platiti utvrđeni iznos poreza u roku od 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina (čl. 26. ZPPN).

Porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugog pravnog posla kojim se stječe nekretnina (čl. 16. st. 1 ZPPN). Ako se stječe nekretnina na temelju odluke suda ili drugog tijela, porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti te odluke (čl. 16. st. 2 ZPPN). S druge strane, ako se vlasništvo na nekretnini stječe na temelju zakona, porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti odluke suda o odobrenju upisa (čl. 16. st. 4. ZPPN). U slučaju stjecanja nekretnine temeljem ugovora o dosmrtnom uzdržavanju, porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja tog ugovora (čl. 17. st. 1. ZPPN), dok kod ugovora  doživotnom uzdržavanju porezna obveza nastaje u trenutku smrti primatelja uzdržavanja (čl. 17. st. 2. ZPPN).

Porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja npr. kupoprodajnog ugovora. Od prije par godina, javni bilježnici  su oni koji su dužni u ime kupca Poreznoj upravi dostaviti primjerak ugovora.  Ako je ipak netko sastavio ispravu koju nije ovjerio kod javnog bilježnika, i dalje je dužan takav promet nekretnina prijaviti nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi, u roku od 30 dana.

Kao što je rečeno, javni bilježnik po ovjeri potpisa na ispravama o prodaji ili drugom načinu otuđenja nekretnine ili po sastavljanju javnobilježničkog akta, a najkasnije u roku od 30 dana, obvezan je jedan primjerak isprave, kao i svake druge isprave na osnovi koje dolazi do prometa nekretnine (ugovor o ortaštvu, ugovor o osnivanju prava građenja i sl.), uz podatak o osobnom identifikacijskom broju sudionika postupka, dostaviti ispostavi Porezne uprave na području koje se nekretnina nalazi, elektroničkim putem (čl. 18. st. 1. ZPPN).

Sudovi i druga javnopravna tijela obvezni su ispostavi Porezne uprave na području na kojem se nalazi nekretnina dostavljati svoje odluke uz podatak o osobnom identifikacijskom broju sudionika postupka kojima se stječe ili mijenja vlasništvo nekretnina u zemljišnim knjigama, odnosno u službenim evidencijama u roku od 15 dana nakon isteka mjeseca u kojem je odluka postala pravomoćna, prema propisima o obveznom osobnom dostavljanju pismena (čl. 18. st. 2. ZPPN). Dostavom tih isprava i odluka smatra se da je izvršena prijava prometa nekretnina (čl. 19. st. 1. ZPPN).

Prodavatelj nekretnine trebao bi u dva slučaja platiti porez i to na dohodak od imovine. Jedna je situacija kad kupljenu nekretninu prodaje prije isteka roka od dvije godine od kupovine i to po cijeni višoj od cijene po kojoj  je kupio. Pojednostavljeno rečeno, kada je preprodaje radi zarade. Tada se porez plaća po stopi od 24 posto (uvećano za prirez), ali samo na iznos razlike između kupovne i prodajne cijene nekretnine.   

Ovaj porez plaća prodavatelj nekretnine, ukoliko se nekretnina prodaje unutar dvije godine otkad ju je isti stekao. Transakcija je oslobođena plaćanja predmetnog poreza ukoliko:

−       je nekretnina služila za stanovanje prodavatelju i uzdržavanim članovima njegove uže obitelji (uz određene iznimke),

−       je otuđenje obavljeno između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji i drugih članova uže obitelji,

−       je otuđenje obavljeno između razvedenih bračnih drugova, ako je otuđenje u neposrednoj svezi s razvodom braka,

−       je otuđenje u neposrednoj svezi s nasljeđivanjem nekretnina (također uz određene iznimke),

−       je nekretnina otuđena nakon dvije godine od dana nabave.

Prijavu dohotka od imovine po osnovi otuđenja nekretnine dužan je podnijeti prodavatelj nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema svom prebivalištu u roku od 8 dana od otuđenja nekretnine.

Drugi slučaj u kojem porezni obveznik plaća porez je situacija ako u roku pet godina proda ili na drugi način otuđi više od tri istovrsne nekretnine.

Protiv rješenja Porezne uprave kojim je razrezan porez, moguće je podnijeti žalbu u roku od  30 dana od primitka rješenja. Žalbu se isplati podnositi ukoliko je procjena porezne uprave očigledno nerealna, odnosno bitno odstupa od tržišne vrijednosti nekretnine. U slučaju odbijanja žalbe moguće je pokrenuti i upravni spor pred Upravnim sudom RH, koji više ne odgađa izvršnost rješenja, ali u slučaju uspjeha poništava se rješenje Porezne uprave.

Međutim, jedini način da se u upravnom postupku ospori procjena Porezne uprave je provođenje vještačenja po stalnom sudskom vještaku građevinske struke, koji bi trebao utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine. Rizik takvog postupka je plaćanje troškova u slučaju neuspjeha dokazivanja pa bi kod odluke o pokretanju takvog postupka trebalo voditi računa o izgledima takvog postupka, odnosno konzultirati se sa stručnim osobama.

Oslobođenje poreza na prvu nekretninu je ukinuto od  1. siječnja 2017. Razlog je europska direktiva prema kojoj svi kupci nekretnina trebaju biti ravnopravnom položaju. Činjenica je da se s godinama stopa poreza na promet nekretninama smanjivala do sadašnjih 3 posto. Vlada je u jednom trenutku najavila i potpuno ukidanje, no taj prijedlog nije došao do Sabora. Kao zamjensku mjeru i poticaj mladim osobama koje rješavaju svoje stambeno pitanje država je pokrenula model subvencioniranja rata stambenih kredita.

U nastavku dajemo i pregled mišljenja Porezne uprave na zaprimljen upit u vezi oslobođenja plaćanja poreza na prvu nekretninu: “Odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina ("Narodne novine", br. 69/97., 153/02., 22/11. i 143/14), koji je bio na snazi do 31. prosinca 2016. godine, bilo je propisano da građani koji kupnjom prve nekretnine rješavaju vlastito stambeno pitanje mogu, uz zadovoljenje propisanih uvjeta, biti oslobođeni plaćanja poreza na promet nekretnina.

Međutim, građani koji su vlastito stambeno pitanje rješavali kupnjom nekretnine čija je isporuka oporeziva porezom na dodanu vrijednost (nove nekretnine i nekretnine kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine) nisu mogli biti oslobođeni toga poreza, što je iste skupine stjecatelja dovodilo u neravnopravan položaj ovisno o vrsti nekretnine koju stječu. Naime, prema odredbi članka 40. stavka 1. točke j) Zakona o porezu na dodanu vrijednost ("Narodne novine", br. 73/13., 99/13., 148/13., 153/13., 143/14., 115/16., 106/18. i 121/19.), u koji je implementirana Direktiva Vijeća 2006/112/EZ od 28. studenog 2006., poreza na dodanu vrijednost je oslobođena isporuka građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze, osim isporuka prije prvog nastanjenja odnosno korištenja ili isporuka kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine. Iz navedene odredbe proizlazi da se porez na dodanu vrijednost plaća na isporuku građevina ili njihovih dijelova uključujući zemljišta na kojem se nalaze kod njih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine.

Slijedom navedenog, a s ciljem pravednijeg oporezivanja i izbjegavanja daljnjeg nejednakog postupanja u odnosu na građane koji rješavaju vlastito stambeno pitanje kupnjom nekretnine na koju se plaća porez na dodanu vrijednost i koji tog poreza ne mogu biti oslobođeni, u Zakonu o porezu na promet nekretnina ("Narodne novine", br. 115/16. i 106/18.) koji je stupio na snagu 1. siječnja 2017. više nije propisana mogućnost oslobođenja od plaćanja poreza na promet nekretnina za građane koji kupnjom prve nekretnine rješavaju vlastito stambeno pitanje.

Kao kompenzacijska mjera svim poreznim obveznicima smanjena je stopa poreza na promet nekretnina s 5% na 3%. Navedena porezna stopa je jedinstvena za sve promete nekretnina oporezive porezom na promet nekretnina uključujući i stjecanje prve odnosno jedine nekretnine kojom porezni obveznik rješava vlastito stambeno pitanje.

Pored navedenog, umjesto poreznog oslobođenja za kupnju prve nekretnine kojom građanin rješava vlastito stambeno pitanje, na snazi je i mjera pomoći Vlade Republike Hrvatske kojom se hrvatskim državljanima olakšava stambeno zbrinjavanje kroz otplatu dijela stambenog kredita. Uvjeti subvencioniranja stambenih kredita uređeni su Zakonom o subvencioniranja stambenih kredita ("Narodne novine", br. 65/17., 61/18. i 66/19.) koji je u nadležnosti Ministarstava prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.

Dakle, porezno oslobođenje za kupnju prve nekretnine kojom građanin rješava vlastito stambeno pitanje ukinuto je radi uspostave pravednijeg poreznog sustava, ali se drugim mjerama, kao što su smanjenje stope poreza na promet nekretnina i subvencioniranje stambenih kredita, nastojalo rasteretiti građane Republike Hrvatske koji se odluče na stjecanje nekretnina.”

Ostala oslobođenja poreza na promet nekretnina

Građani ne plaćaju porez na promet nekretnina ako su: 

−       osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina,

−       prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu,

−       zaštićeni najmoprimci koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu,

−       građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište), na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu,

−       osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva,

−       bračni drug, izvanbračni drug, formalni i neformalni životni partneri, potomci i preci te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju,

−       osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te ili tih nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva.

Koje dokumente treba priložiti ovisi o tome po kojoj osnovi je osoba oslobođena od plaćanja poreza.

Pravo na oslobađanje također ima osoba koja je nekretninu naslijedila ili dobila na dar i pripada u jednu od sljedećih kategorija:

−       bračni drug, izvanbračni drug, formalni i neformalni životni partneri, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem,

−       pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje, odnosno daje nekretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u svezi s Domovinskim ratom,

−       bivši bračni drugovi, bivši izvanbračni drugovi te bivši formalni i neformalni životni partneri kada uređuju svoje imovinske odnose.

Izvori:

1. Mišljenje Porezne uprave: Klasa: 410-20/20-01/166
2. Zakon o porezu na promet nekretnina (NN 115/16, 106/18)
3. https://stanarica.hr/koliki-je-porez-na-nekretnine-u-2021/
4. http://klinika.pravo.unizg.hr/content/placanje-poreza-na-promet-nekretnina
5. https://gov.hr/hr/porez-na-promet-nekretnina/1464

Ivan VIDAS, struč. spec. oec.