Sukladno odredbi članka 95.a Ovršnog zakona, prodaju nekretnine u stečajnom postupku provodi Financijska agencija po zahtjevu suda. Sud u zaključku o prodaji nekretnine određuje uvjete i način prodaje, te je Financijska agencija vezana odlukom suda o uvjetima i načinu prodaje. Financijska agencija prodaju nekretnine vrši putem elektroničke javne dražbe. Postupanje Financijske agencije prilikom prodaje nekretnina ili pokretnina koje se prodaju u ovršnom postupku uređeno je Ovršnim zakonom i Pravilnikom o načinu i postupku provedbe prodaje nekretnina i pokretnina u ovršnom postupku. Nakon što Financijska agencija primi zahtjev suda za provođenje javne dražbe i utvrdi da je po takvom zahtjevu moguće postupiti, objavit će na svojim mrežnim stranicama poziv na sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi. U svom pozivu, između ostalog, Financijska agencija će pozvati zainteresirane ponuditelje na uplatu jamčevine na način i u roku određenim pozivom na sudjelovanje. Sukladno članku 99. Ovršnog zakona u elektroničkoj javnoj dražbi mogu sudjelovati samo osobe koje su prethodno uplatile jamčevinu.

Ukoliko je bilo ponuda za kupnju nekretnine koja se prodaje putem elektroničke javne dražbe, Financijska agencija će o provedenoj javnoj dražbi obavijestiti sud. Sud će po zaprimljenoj izvješću Financijske agencije donijeti rješenje o dosudi kupljene nekretnine najpovoljnijem ponuditelju, pozvati ga na uplatu preostalog iznosa kupovnine te će naložiti Financijskoj agenciji da izvrši povrat jamčevine ostalim ponuditeljima.

U praksi Trgovačkog suda se pojavila situacija u kojoj je sud donio rješenje o dosudi nekretnine najpovoljnijem ponuditelju, pozvao ga na uplatu kupovnine te izvršio povrat jamčevine ostalim ponuditeljima. Kupac nekretnine je nakon donošenja rješenja o dosudi pisanim podneskom obavijestio sud da odustaje od kupovnine. Sud je sukladno čl. 103. Ovršnog zakona oglasio prodaju nevažećom i dosudio nekretninu sljedećem ponuditelju. Sud je također donio odluku da se uplaćena jamčevina ne vrati kupcu već da se uplaćena jamčevina prenese na račun stečajnog dužnika. Ponuditelj je protiv takvog rješenja Trgovačkog suda podnio žalbu u bitnom navodeći da je sud prejudicirao konačan ishod postupka prodaje nekretnine i protuzakonito utvrdio da je ponuditelj izgubio pravo na povrat jamčevine.

Odlučujući o žalbi ponuditelja, Visoki trgovački sud je odbio žalitelja sa žalbenim zahtjevom u cijelosti i potvrdio prvostupanjsku odluku. Sudska odluka donesena je pod posl. br. Pž – 2900/2019. Obrazlažući odluku Visoki trgovački sud je jasno naveo da sukladno čl. 106. Ovršnog zakona, u slučaju da kupac ne položi kupovninu u roku koji je određen sudskim rješenjem, sud će prodaju oglasiti nevažećom. Iz položene jamčevine namirit će se se troškovi nove prodaje i naknaditi razlika između kupovnine postignute na prijašnjoj i novoj prodaji. Odluku o tome gdje će se položiti novac koji je uplaćen po jamčevini donosi sud. U konkretnom slučaju sud je odredio da se novac iz uplaćene jamčevine položi na račun stečajnog dužnika.

Dakle, kupac koji nije uplatio kupovninu u roku ili je odustao od kupovnine steći će pravo na povrat jamčevine tek nakon što se predmet prodaje unovči. Hoće li se takvom kupcu vratiti jamčevina u cijelosti ili u dijelu ili mu se uopće neće vratiti ovisiti će o visini troškova koje će sud utvrditi posebnom odlukom nakon što se unovči predmet prodaje.

Daniel Deković, dipl. iur.