Osporavanim člankom Stečajnog zakona („Narodne novine“ br. 71/15., 104/17., dalje: Stečajni zakon) uređena je prodaja nekretnina na kojima postoji razlučno pravo. Prodaju takvih nekretnina provodi Financijska agencija, pri čemu se pravila o obustavi postupka ne primjenjuju. Nekretnina se može prodavati na najviše četiri dražbe pri čemu se na posljednjoj, četvrtoj dražbi, nekretnina prodaje po početnoj cijeni od 1,00 kn. Problematika ovakvog načina prodaje nekretnina u stečajnom postupku je višeslojna te ćemo se u nastavku osvrnuti na neke od problema koji se javljaju prilikom ovakvog načina unovčenja nekretnina.

Da bi se postupak elektroničke javne dražbe uopće mogao započeti, Financijskoj agenciji se mora predujmiti trošak javne dražbe za četiri javne objave u ukupnom iznosu od 2.800,00 kn. Time je Financijska agencija stavljena u povoljniji položaj od ostalih vjerovnika stečajne mase i jedini je vjerovnik stečajne mase kome se troškovi moraju platiti unaprijed. U stečajnim postupcima vrlo često nema sredstava i trošak elektroničke javne dražbe se ne može predujmiti. U praksi se nerijetko dogodilo da upravo zbog nemogućnosti provođenja javne dražbe dolazi do nepotrebnog odugovlačenja postupka unovčenja i gomilanja troškova, što je upravo u suprotnosti sa stavom Ustavnog suda koji navodi da osporavana odredba načelno pridonosi učinkovitosti stečajnog postupka i zahtjevu da isti bude okončan u razumnom vremenu i sa što manjim troškovima.

Nakon što se pokrene postupak unovčenja nekretnine putem Financijske agencije ni sud ni stečajni upravitelj, a ni razlučni vjerovnik više nemaju nikakav utjecaj na cijenu po kojoj će se nekretnina prodavati. U praksi se pokazalo da je uskrata zakonske mogućnosti unovčenja nekretnine neposrednom pogodbom dovela do neznatnog namirenja razlučnog vjerovnika i drastičnog povećanja troškova postupka. Primjerice, u stečajnom postupku je zainteresirani kupac ponudio prije održavanja općeg ispitnog ročišta za nekretninu cijenu koja bi bila dovoljna za podmirivanje svih troškova stečajnog postupka i 100% namirenje razlučnog i svih stečajnih vjerovnika. S obzirom na to da se nekretnina opterećena razlučnim pravom ne može prodavati nikako drugačije nego elektroničkom javnom dražbom, uslijed nedostatka sredstava za pokretanje postupka prodaje na taj način, došlo je do nepotrebnog odugovlačenja postupka i kupac je u konačnici odustao jer je kupio drugu nekretninu koja mu je bila potrebna za obavljanje djelatnosti.  

U dosadašnjoj praksi se pokazalo da unovčenje nekretnina putem Financijske agencije ima svojih očitih nedostataka. Smatramo da bi zakonodavac morao omogućiti stečajnom upravitelju, a uz suglasnost razlučnog vjerovnika, prodaju nekretnine, opterećene razlučnim pravom, neposrednom pogodbom, a mogao bi zadržati zakonsku mogućnost prodaju elektroničkom javnom dražbom putem Financijske agencije. Propisivanjem isključivo jednog načina prodaje takvih nekretnina uskraćeno je pravo razlučnom vjerovniku da odabere onaj način prodaje koji on smatra da je za njega povoljniji. U konačnici, i razlučni vjerovnik snosi troškove stečajnog postupka, pa bi mu s trebalo biti omogućeno da utječe na uvjete i način prodaje imovine.

Nastavno na odluku Ustavnog suda koji se poziva u svojim obrazloženju na mišljenje Ministarstva pravosuđa da se na unovčenje nekretnina i pokretnina na kojima postoji založno pravo primjenjuje čl. 229. st. 4., a tek podredno čl. 247. i 249. Stečajnog zakona, treba reći da je Visoki trgovački sud svojom odlukom od 9.11.2016., br. Pž-6190/2016-2, jasno rekao da skupština vjerovnika ne odlučuje ni o prodaji nekretnina ni o prodaji pokretnina koje su opterećene založnim pravom. Ustavni sud bi trebao razumjeti da je interes velike većine sudionika u stečajnom postupku, dakle, stečajnog upravitelja, vjerovnika stečajne mase, stečajnih vjerovnika, razlučnog vjerovnika, pa i suda, da se založene nekretnine prodaju po što je većoj mogućoj cijeni. Jedini vjerovnik stečajne mase kojem je potpuno svejedno po kojoj cijeni će se prodati nekretnina je upravo Financijska agencija jer se njoj svi troškovi plaćaju unaprijed.

Daniel Deković, dipl. iur.