Ništavost kao posljedica nepoštivanja prisilnog propisa
U jednom novijem sudskom predmetu Vrhovni sud RH bavio se pitanjem ocjene je li određeni propis prisilne (kogentne) naravi, što bi posljedično dovelo i do ništavosti ugovora, ako bi se utvrdilo da je on sklopljen protivno tom prisilnom propisu. Zaključci iz te odluke mogli bi biti vrlo korisni za buduću praksu.
Radi se o odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske, Rev-x 876/13-3 od 30. rujna 2014. U konkretnom slučaju, prvostupanjski sud je utvrdio da su rješenjem Kotarskog suda III. Zagreb od 24. prosinca 1949. konfiscirane nekretnine roditelja tužiteljice T. J. i T. M. te tužiteljice, tada T. V., i to nekretnine upisane u z.k.ul. broj 16707 k.o. G. Z., …; - da je tužiteljica jedina nasljednica svojih roditelja; - da su G. Z., kao prodavatelj, i S. B., kao kupac, dana 1. travnja 1993. sklopili ugovor o kupoprodaji naprijed navedenog stana; - da je u pogledu istog stana S. B., kao primateljica doživotnog uzdržavanja sklopila s M. i V. S., kao davateljima uzdržavanja, dana 20. rujna 1994. ugovor o doživotnom uzdržavanju; - da su M. i V. S. isti stan dana 23. siječnja 1997. darovali R. S. koji je u zemljišnim knjigama upisan kao vlasnik stana; - da je V. S. umrla ..., a njezini nasljednici da su tuženik M. S. i tuženica I. S.; - da je pravomoćnim djelomičnim rješenjem Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove, Odjel za upravne poslove, Prvi područni odsjek … od 15. rujna 1999., odlučeno da se tužiteljici daju u vlasništvo posebni dijelovi zgrade u Z., ali ne i sporni stan; - da je pravomoćnom presudom Općinskog suda u Zagrebu broj Ps-2731/95 od 7. lipnja 2002. utvrđen ništavim ugovor o kupoprodaji stana od 1. travnja 1993.; da je pravomoćnim djelomičnim rješenjem Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove, Odjel za upravne poslove, Prvi područni odsjek … od 3. rujna 2004., odlučeno da se tužiteljici daje u vlasništvo i sporni stan.
Prvostupanjski sud je stoga zaključio da su i ugovorom o doživotnom uzdržavanju i ugovorom o darovanju, a nakon što je utvrđen ništavim ugovor o kupoprodaji, otuđene tuđe nekretnine, zbog čega da su navedeni ugovori ništavi.
Drugostupanjski je sud, međutim, zaključio da je ugovor o doživotnom uzdržavanju sklopljen u vrijeme važenja Zakona o zabrani prijenosa prava raspolaganja i korištenja određenih nekretnina u društvenom vlasništvu na druge korisnike odnosno u vlasništvo fizičkih i pravnih osoba i to protivno odredbama tog Zakona i time ništav, dok za ugovor o darovanju zaključuje da je ništav jer je protivan odredbi članka 32. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine.
Dakle, prvostupanjski i drugostupanjski sud zaključuju da su predmetni ugovori ništavi. O pitanju jesu li ti ugovori protivni prisilnom propisu, odnosno radi li se o prisilnom propisu u ovom slučaju, odluku je donio Vrhovni sud RH, koji kaže: prema odredbi članka 103. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine 53/91, 73/91, 113/93, 3/94, 7/96, 112/99 i 88/01 - dalje: ZOO), ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima te moralu društva, ništav je ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo.
Ništavost spornog ugovora o darovanju zbog protivnosti odredbi članka 32. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine ovisi o odlučnoj činjenici - predstavlja li navedena odredba prisilni propis.
Prisilni (kogentni) propis je propis koji obvezuje na jedno čvrsto određeno ponašanje koje zakonodavac smatra posebno važnim za pravni poredak, za pravnu sigurnost i za vladavinu prava i koje ponašanje svakako hoće postići.
Prisilni propisi nisu formulirani na isti način pa se tako nekad jasno određuje da je posljedica nepoštivanja određenog propisa ništavost, odnosno da ugovor nema pravni učinak. Nekad se posredno rabe izrazi "mora" i "zabranjuje", odnosno prisilnost propisa izražava se izrazom "samo ako".
Iz formulacije zakonske odredbe članka 32. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, koja glasi: „ Prijašnjem vlasniku daje se u vlasništvo stan oduzet na temelju propisa o konfiskaciji te odluka i akata iz članka 2. stavka 2. ovoga Zakona donesenih na temelju propisa o konfiskaciji.“,a koju je pravilno citirao drugostupanjski sud, ne proizlazi da je riječ o prisilnom propisu nepoštivanje kojeg bi dovodilo do ništavosti ugovora u smislu članka 103. stavak 1. ZOO-a, jer prisilnost nije određena neposredno određivanjem "gubitka pravnog učinka", odnosno posredno izrazima "mora", "zabranjuje", "samo ako" i sličnim izrazima koji bi upućivali na zaključak da zakonodavac hoće samo takvo postupanje adresata i nikakvo drugačije.
Stoga je drugostupanjski sud pogrešno ocijenio da je odredba članka 32. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine prisilni propis prema kojem je ugovor o darovanju od 23. siječnja 1997. protivan i time ništav, čime je materijalno pravo pogrešno primijenjeno.
U središtu
Kada građanin otuđuje svoje nekretnine postoji mogućnost da postane obveznik plaćanja poreza na dohodak od imovine po osnovi otuđenja. Sukladno propisima o porezu na dohodak otuđenje nekretnina oporezuje se u dva slučaja: ako je nekretnina prodana ili na drugi način otuđena prije proteka dvije godine od dana njezine nabave i/ili ako je otuđeno više od tri nekretnine iste vrste ili više od tri imovinska prava iste vrste u razdoblju od pet godina od dana nabave nekretnine. U oba se slučaja ne oporezuje ukupni primitak, već samo ostvarena zarada odnosno razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine koje se otuđuje i nabavne vrijednosti.