Što se trgovačkih ugovora tiče, kad takvim ugovorom o kupoprodaji cijena nije određena, niti u njemu ima dovoljno podataka s pomoću kojih bi se ona mogla odrediti, kupac je dužan platiti cijenu koju je prodavatelj redovito naplaćivao u vrijeme sklapanja ugovora, a kad ove nema, razumnu cijenu, pod kojom se smatra tekuća cijena u vrijeme sklapanja ugovora, a ako se ona ne može utvrditi, onda cijenu koju utvrđuje sud prema okolnostima slučaja.

Nadalje, prema članku 385. Zakona o obveznim odnosima (Nar. nov., br. 35/05, 41/08 i 125/11 – dalje: ZOO) kad je ugovorena viša cijena od one koju je za određenu vrstu stvari propisalo nadležno tijelo, kupac duguje samo iznos propisane cijene, a ako je već isplatio ugovorenu cijenu, ima pravo zahtijevati povrat razlike. Kad je ugovorena tekuća cijena, kupac duguje cijenu utvrđenu službenom evidencijom na tržištu mjesta prodavatelja u vrijeme kad je trebalo doći do ispunjenja (članak 386. ZOO-a). Ako takve evidencije nema, tekuća se cijena određuje na temelju elemenata s pomoću kojih se prema običajima tržišta utvrđuje cijena. Ako je, prema članku 387. ZOO-a, određivanje cijene povjereno trećoj osobi, pa je ona neće ili je ne može odrediti, a ugovaratelji se ne slože naknadno o određivanju cijene niti ugovor raskinu, smatrat će se da je ugovorena razumna cijena. I konačno, prema članku 388. ZOO-a odredba ugovora kojom se određivanje cijene ostavlja na volju jednom ugovaratelju, smatra se kao da nije ni ugovorena i tada kupac duguje cijenu kao u slučaju kad cijena nije određena.

U vezi ugovaranja kupoprodajne cijene i zahtjeva za ispunjenje odlučivalo se u jednom sudskom predmetu. Radi se o Odluci Vrhovnog suda RH, br. Rev 79/09-2 od 2. srpnja 2014. Predmet spora bio je zahtjev tužiteljice da se utvrdi raskinutim ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen između tužiteljice i tuženika 2. kolovoza 2002., ili da se tuženiku naloži isplata iznosa od 26.000 EUR-a na ime dijela kupoprodajne cijene prema ugovoru o kupoprodaji sklopljenom 6. svibnja 2002. između istih stranaka.

U tijeku postupka pred sudovima prvog i dugog stupnja utvrđeno je: - da su stranke 6. svibnja 2002. sklopile predugovor o prodaji nekretnine, a 2. kolovoza 2002. ugovor o prodaji te iste nekretnine u kojem su kao kupci naznačeni tuženik i brat tuženika, - da predugovor od 6. svibnja 2002. sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora te da prema njemu kupoprodajna cijena iznosi 125.000 EUR, - da je kupac tuženik odmah 6. svibnja 2002. isplatio 50.000 EUR i da se obvezao platiti još 75.000 EUR, - da je prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora od 2. kolovoza 2002. ugovorena kupoprodajna cijena u iznosu od 65.000 EUR, za koju se navodi u ugovoru da su je kupci u cijelosti isplatili te da je navedeni ugovor o kupoprodaji ovjeren kod javnog bilježnika, - da je na temelju njega izvršen prijenos prava vlasništva nekretnina na tuženika i njegovog brata.

S obzirom na tako utvrđeno činjenično stanje, sudovi su odbili tužbeni zahtjev na utvrđenje da je raskinut ugovor o kupoprodaji od 2. kolovoza 2002. pozivom na odredbu članka 124. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 53/91, 73/91, 3/94, 69/94, 7/96, 112/99 - dalje: ZOO/91). Naime, prema odredbi članka 124. ZOO/91 u dvostranim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obvezu, druga strana može ako nije što drugo određeno, zahtijevati ispunjenje obveze ili, pod uvjetima predviđenim u idućim člancima, raskinuti ugovor prostom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete.

Sudovi su zaključili da je kupoprodajna cijena za navedenu nekretninu 65.000 EUR pa budući da je taj ugovor u cijelosti isplaćen, odbili su zahtjev za raskidom ugovora smatrajući da su obveze ugovornih strana prestale ispunjenjem (članak 295. stavak 1. ZOO/91). S takvim zaključkom Vrhovni sud RH nije se složio.

Naime, nesporno je utvrđeno da je predugovorom od 6. svibnja 2002. ugovorena cijena od 125.000 EUR u kojem ugovoru se tuženik obvezao platiti daljnjih 75.000 EUR, da su stranke sklopile novi ugovor na iznos kupoprodajne cijene od 65.000 EUR, tužiteljica tvrdi da je navedena niža kupoprodajna cijena zbog plaćanja nižeg poreza na promet nekretnina. Nejasni su razlozi suda kojim prihvaća obrazloženje tuženika kojim opravdava ugovaranje niže kupoprodajne cijene.

Naime, prema odredbi članka 71. stavak 1. ZOO/91, ugovor o kupoprodaji nekretnina za koje je zakonom ili voljom ugovornih strana određen obvezni pisani oblik s ovjerom potpisa ugovaratelja na ugovoru, a u čiji je pisani ovjereni sastav voljom ugovornih strana unesen manji iznos cijene od iznosa kojeg su oni stvarno ugovorili, ima pravni učinak, s tim da ima pravnu snagu stvarno ugovoreni iznos cijene kao stvarni disimulirani rezultat volje ugovornih stranaka, a ne simulirani, pisano označeni manji iznos cijene, ako zakonom nije drugačije određeno. Shodno tome, prodavatelj može tražiti izvršenje ugovora u visini stvarno ugovorene cijene.

Vrhovni sud zaključuje da je za sada nejasna prava volja stranaka tj. prava volja u pogledu kupoprodajne cijene, a s obzirom na to da je prema iskazima stranaka tuženik već platio iznos od 115.000 EUR na ime kupoprodajne cijene, iako bi po kupoprodajnom ugovoru od 2. kolovoza 2002. bila ugovorena kupoprodajna cijena od 65.000 EUR.

S obzirom da je kupoprodajna cijena bitan element ugovora o kupoprodaji, a sudovi nisu dali jasne razloge u pogledu njezine visine te shodno tome ni razloge je li ugovor ispunjen u cijelosti, na temelju odredbe članka 394. stavak 1. Zakona o parničnom postupku prvostupanjska i drugostupanjska presuda su ukinute i predmet je vraćen prvostupanjskom sudu na ponovno odlučivanje.